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Sur la prescription de l'action en remboursement des charges locatives

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Le délai de prescription de l’action en remboursement des charges locatives est de trois ans, mais à partir de quand ?

En matière locative, la prescription a été ramenée par le législateur de cinq années à trois années. Ainsi, si des locataires entendent saisir une juridiction d’une demande de remboursement d’un trop-perçu de charges locatives, ils ont trois années pour le faire.

Oui mais quel est le point de départ de ce délai ? Un tribunal d’instance avait estimé que le point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu était la date de paiement de chacune des sommes indues.

Régularisation des charges

Ainsi il avait estimé, dans ce cas d’espèce, que pour l’année 2011 le relevé individuel de charges avait été adressé en septembre 2012 avec une date d’exigibilité au 12 novembre 2012 mais que le bailleur qui invoquait la prescription de l’action ne précisait pas la date à laquelle le paiement de cette régularisation avait été fait.

La juridiction estimait donc qu’il fallait prendre en compte le paiement. Mais dans un arrêt du 8 mars 2018 (17–11985) la Cour de cassation estime pour sa part que l’action en répétition des charges indûment perçues par un bailleur ceux de prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Et ce jour, selon la Cour de cassation est celui de la régularisation des charges qui seul permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu et non pas celui du versement de la provision.

Jean de Valon