Un passage ouvert à son voisin entraîne une dépréciation du prix du terrain qui doit être indemnisée

Dans certains cas, un propriétaire doit laisser passer son voisin si ce dernier détient une parcelle enclavée. Mais cela n'est pas sans conséquences matérielles et financières.

Si l'on est obligé de laisser un passage au voisin enclavé, l'indemnité qu'il doit n'est pas limitée au dégât visible qu'il causerait mais doit prendre en compte la dépréciation du terrain, a jugé la Cour de cassation.

La Cour n'indique cependant pas de quel ordre pourrait être cette dépréciation par rapport à la valeur vénale du terrain utilisé. Elle indique seulement que l'indemnisation due ne se limite pas au dommage causé par l'usage du passage ou par un déplacement de clôture mais doit prendre aussi en compte la dépréciation d'un terrain qui doit demeurer ouvert à un tiers afin d'être utilisable par lui.

Le tracé le plus court ou le moins dommageable

Selon la loi, le passage sur le terrain voisin doit se faire selon le tracé le plus court ou le moins dommageable. A ce sujet, la Cour de cassation a jugé en mars 2014 que le bénéficiaire de ce passage chez un voisin devait, outre l'indemnité due, assumer les frais d'entretien liés éventuellement à l'éclairage, au nettoyage, à l'entretien des portes et de la voie elle-même.

La Cour de cassation a fréquemment jugé enclavé un terrain agricole dont la desserte éventuellement existante ne permettrait pas l'accès par les engins agricoles nécessaires ou encore une habitation qui ne serait pas accessible par des véhicules de secours notamment. Elle a jugé aussi en juin 2015 qu'il y avait enclave si un chemin d'accès ne présentait pas la largeur minimale prévue par le règlement local d'urbanisme.

En revanche, en décembre 2017, les juges ont indiqué qu'un accès carrossable ne pouvait pas être exigé si la configuration des lieux ne justifiait qu'un accès piétonnier.

(Cass. Civ 3, 3.11.2021, Z 20-20.135).

DL avec AFP