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Comment certaines SCPI gonflent artificiellement leur rendement annuel

Les SCPI jouent parfois sur certains critères pour gonfler le rendement promis.

Les SCPI jouent parfois sur certains critères pour gonfler le rendement promis. - Pixabay / nattanan23

Afin de figurer en tête des palmarès, certaines sociétés civiles de placement immobilier utilisent des astuces pour augmenter la rentabilité affichée.

La pierre papier attire toujours plus d'investisseurs. Et les gérants font tout pour figurer en tête des classements des SCPI les plus rentables. Quitte parfois à faire appel à certaines astuces. "Il y a 191 SCPI sur le marché, il y a 40 sociétés de gestion. Il y a une concurrence qui est accrue, elles se regardent toutes. Et donc, pour essayer de briller un peu plus dans les classements, (…) elles vont essayer d'optimiser tout ce qu'elles peuvent faire", explique Raphaël Oziel, président de La Boutique des Placements, qui était invité mercredi 24 février sur BFM Business dans l'émission BFM Bourse. Selon lui, trois pratiques sont principalement utilisées par les sociétés civiles de placement immobilier en vue d'augmenter artificiellement leur rendement affiché.

Premièrement, elles peuvent jouer sur le délai de jouissance. "Pour investir dans l'immobilier, cela prend du temps. Entre sourcer des biens immobiliers, les visiter, se mettre d'accord, signer l'acte authentique… On sait tous que ça prend du temps. Et donc les SCPI ont mis (en place) un délai de jouissance", compris généralement entre 3 et 6 mois, détaille Raphaël Oziel.

Un délai de jouissance à prendre en compte

Autrement dit, quand un épargnant investit dans une SCPI, il ne va généralement percevoir aucun dividende pendant cette période de 3 à 6 mois. En effet, l'argent récolté ne sert pas immédiatement à acheter des biens immobiliers. Verser directement des dividendes aux nouveaux épargnants, cela reviendrait à avantager les nouveaux souscripteurs (dont l'argent n'a pas été placé) par rapport aux anciens souscripteurs (dont l'argent a déjà été placé). Certaines SCPI qui se lancent en profitent donc pour gonfler le rendement affiché en imposant un délai de jouissance assez long, une période qui ne comptera pas pour le calcul du rendement annualisé.

Prenons par exemple une SCPI à laquelle un épargnant souscrit fin janvier et qui affiche un rendement de 10% annualisé avec un délai de jouissance de 6 mois. Un nouvel épargnant y place 10.000 euros, avec donc un gain visé de 1.000 euros par an (soit 83,33 euros par mois ou 250 euros par trimestre) en année pleine. Mais lors de son année de souscription, les premiers versements interviennent trimestriellement après ce délai de 6 mois, donc à partir de fin septembre (pour les mois d'août et de septembre), puis à chaque fin de trimestre (fin décembre pour la période octobre-décembre). Soit au total 5 mois à 83,33 euros (1.000 euros divisé par douze mois) et au final sur l'ensemble de l'année 416,7 euros. Pour cet épargnant qui vient de souscrire, le rendement réel est donc de 4,17% et non de 10%.

Attention aux rendements annualisés

Deuxième astuce des SCPI pour gonfler leur rendement ? Il ne s'agit pas de jouer sur le délai de jouissance mais là encore sur le rendement annualisé (le taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM) qui diffère du rendement auquel peut s'attendre un épargnant non averti. "Il y a une deuxième pratique qui est d'annualiser mon taux de rendement. (…) C'est très simple, une SCPI qui a fait du 6% de rendement par exemple, on va supposer qu'elle a un prix de souscription à 200 euros. Il faut qu'elle vous ait versé 12 euros de dividendes pour faire 6%. (…) Supposons maintenant une nouvelle SCPI qui se lancerait en 2020, et qui se lancerait très tardivement. Imaginons au mois (…) de décembre. (…) Elle réussit à vous servir 1 euro sur un prix de part à 200 euros", souligne Raphaël Oziel. On est donc à 0,5% de rendement réel pour un mois en 2020. Mais en annualisant le rendement, on arrive bien à 6% (douze fois 0,5%).

Une troisième astuce est parfois utilisée par les SCPI qui investissent à l'étranger. "Sur une SCPI qui investit à l'étranger, c'est la SCPI qui doit payer à l'étranger un premier impôt : un impôt sur les sociétés. (…) Mais pour flatter le rendement, certaines SCPI vont communiquer sur cette performance avant la fiscalité. Ce n'est pas ce que vous touchez dans votre poche", décrypte ainsi Raphaël Oziel. Ce dernier conseille donc de toujours bien regarder les petites lignes avant d'investir, quitte à refaire vous-mêmes les calculs.

JLD