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SCPI : les ratios clés à connaître

DVM, TRI, RAN ... ces ratios clés à connaître avec les SCPI

DVM, TRI, RAN ... ces ratios clés à connaître avec les SCPI - Shutterstock

A mi-chemin entre le placement financier et immobilier, la SCPI séduit les épargnants. Pour bien comprendre ce produit d’épargne et être en mesure de choisir les bons supports, il faut maîtriser quelques indicateurs clés.

Depuis plusieurs années, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se sont fait une place dans le patrimoine des Français. L’engouement est tel que les encours placés ont crû de 246% en dix ans pour atteindre 65,37 milliards d'euros à fin 2019, selon les données de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Que vous soyez déjà détenteur d’un de ces produits d’épargne ou que vous envisagiez de souscrire, il est important de maitriser la terminologie usuelle des SCPI, afin de bien comprendre les particularités de ce placement et pouvoir comparer les supports entre eux.

Le TDVM (ou DVM), l’indicateur de rendement

Derrière cet acronyme se cache le taux de distribution sur valeur de marché. C’est l’indicateur phare de la SCPI puisqu’il renseigne sur le taux de rendement du placement. Il est calculé en divisant le montant du dividende brut – y compris les versements au titre d’éventuelles plus-values - par le prix moyen de la part sur l’année écoulée. Le TDVM est donc renseigné par année civile. En 2019, il s'élevait en moyenne à 4,40 % sur le marché. Il est intéressant d’étudier le parcours de ce ratio au fil des années pour voir si la société de gestion parvient à le maintenir ou si l’érosion est en ligne avec le marché. En effet, le taux de distribution est en baisse quasi constante depuis 2009 du fait du renchérissement du marché immobilier.

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Le TRI, pour connaître la performance globale

Le taux de rentabilité interne (TRI) vient compléter le TDVM à deux titres. D’abord, il prend en considération les dividendes perçus mais aussi l’évolution du prix de la part. Au rendement s’ajoute donc la valorisation du patrimoine immobilier. En outre le TRI est calculé sur longue période : cinq, dix ou quinze ans. Cet indicateur présente l’avantage d’être complet et sur un temps long, alors que le TDVM renseigne uniquement sur un exercice. Mais attention car il informe avant tout sur le passé de la SCPI et ne garantit pas que la société de gestion sera en mesure de reproduire le même parcours dans les années à venir.

Le RAN, une mesure de sécurité

Le report à nouveau (RAN) ce sont les réserves dont dispose la SCPI. Lorsque le gestionnaire distribue aux porteurs de parts les loyers qui leur reviennent, il peut en garder une partie de côté pour faire face à d’éventuelles difficultés futures. Cela lui permet de lisser son taux de rendement (TDVM) dans le temps en piochant dans cette poche quand nécessaire. Privilégiez le RAN exprimé en jours : vous saurez ainsi de combien de jours de loyers la SCPI dispose en stock. D’une SCPI à l’autre ce montant sera très variable. Si investir sur une SCPI possédant un stock de RAN élevé est rassurant, il faut garder en tête que cela signifie aussi que le rendement de la SCPI est inférieur à ce qu'il pourrait être.

Le TOF, renseigne sur la bonne gestion

Le taux d’occupation financier (TOF) mesure la performance locative de la SCPI. Il est calculé en rapportant le montant réel des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué et occupé pendant une période donnée. En ses basant sur les loyers plutôt que sur les mètres carrés, il offre une mesure plus fine à l’investisseur, d’autant que certains biens peuvent être occupés sans que les loyers soient réglés. Le TOF peut baisser en période de travaux, lorsque le parc vieillissant a besoin d’être rénové. C’est néanmoins un indicateur très pertinent à suivre attentivement car un TOF trop faible est de très mauvais augure pour le rendement à venir.

L’endettement, à suivre en période de crise

Moins diffusé que les autres ratios ci-dessus, le taux d’endettement est communiqué dans le rapport annuel de la SCPI. Il est intéressant de le vérifier notamment dans une période de crise. En effet, en s’endettant, la SCPI fait jouer l’effet de levier: elle augmente ses capitaux grâce à de la dette bon marché, qui lui permet d’investir dans des biens à forte rentabilité. Inconvénient lorsque la situation économique se dégrade: les intérêts restent dus, même si les loyers ont plus de mal à rentrer. Un peu de dette n’est donc pas un obstacle mais le taux ne doit pas croître excessivement. Selon une étude MeilleureSCPI.com arrêtée à fin 2018, le ratio moyen d'endettement des SCPI de rendement s’élevait à plus de 15%, avec un nombre restreint de produit affichant un ratio supérieur à 30 %.

Aurélie Fardeau