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ETUDE - Dispositif Pinel à la loupe : les villes à éviter

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BFM Business et Le Laboratoire de l'Immobilier, spécialiste du marché du logement neuf, vous livre depuis lundi une étude exclusive sur le dispositif Pinel. Nous avons notamment sélectionné cinq villes qui, malgré le recentrage en vigueur depuis janvier, restent éligibles et sont pourtant très risquées pour les investisseurs.

Le dispositif Pinel a beau avoir été recentré depuis le premier janvier, il reste encore des incohérences. Sur les cinq zones établies, il ne reste plus que les trois premières. Celles où l'offre immobilière est censée ne pas suffire pour répondre à la demande. Des zones trop vastes pour prendre en compte certaines spécificités locales. Il existe ainsi des villes qui restent éligibles au Pinel et où il serait pourtant très risqué d'investir. BFM Business et Le Laboratoire de l'Immobilier en ont sélectionné cinq.

Notez que toutes ces villes peuvent désormais bénéficier d'un autre dispositif fiscal, le « Denormandie ancien ». Certes, l'investissement dans l'ancien est bien différent de celui dans le neuf mais il faudra toutefois faire preuve de méfiance à l'égard de ces villes que nous jugeons particulièrement risquée.

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Lens

À Lens on construit sur les friches industrielles. Autant dire qu'on est loin du dynamisme économique quasi sine qua non lorsqu'on pense à investir en immobilier. Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Avec 16% d'habitants en moins entre 1999 et 2015, à Lens l'évolution démographique reste désespérément négative. Le taux de vacance lui, frôle les 18% soit un niveau plus de deux fois supérieur à la moyenne nationale.

Douai

À moins d'une demi-heure de voiture au Sud-Est de Lens, Douai. Là encore c'est l'activité économique qui plombe l'immobilier local. Et on ne voit pas vraiment d'éclaircie à l'horizon puisqu'on a appris en début d'année que 
trois TGV directs quotidiens entre Paris et Douai allaient sans doute être supprimés. Il faut dire que là aussi l'évolution démographique est négative. Presque 7% d'habitants en moins entre 1999 et 2015 et un taux de vacance de plus de 14%. Ici on a beaucoup trop construit. La preuve avec notre indicateur qui se base sur le nombre de nouveaux logements et le nombre de nouveaux ménages. À Douai le ratio est presque deux fois plus élevé que la moyenne nationale. 

Béthune 

Toujours dans les Hauts-de-France, BFM Business et Le Laboratoire de l'Immobilier vous déconseillent une autre ville pour investir en Pinel. Il s'agit de Béthune. Là aussi un bras de fer est engagé avec la SNCF qui envisage de fermer la ligne TGV desservant la ville. Une ligne trop peu rentable. Comme pour Lens et Douai, l'évolution démographique est également négative sur la période 1999 - 2015. Le taux de vacance est lui supérieur à 13%.

Mulhouse

Mulhouse fait partie des quelques grandes villes à avoir vu les prix de l'immobilier baisser ces dernières années. Recul de plus de 4% en deux ans d'après le baromètre LPI / Seloger. Les prix sont très faibles (autour de 1500 euros/m²) mais les loyers sont tout aussi bas. Mulhouse, comme les autres villes que BFM Business et Le Laboratoire de l'Immobilier vous déconseillent, fait partie des villes où les « plafonds Pinel » sont supérieurs aux loyers moyens observés. Un situation particulièrement risquée : risque inflationniste sur les loyers non encadrés d'abord. Mais surtout les locataires seront vite refroidis par ces tarifs plus élevés que sur le marché libre. Rappelons que sans locataire, l'investisseur perdra son avantage fiscal.

Mulhouse affiche également un taux de vacance très élevée : 15,6% soit quasiment le double de la moyenne nationale. Ici aussi on a beaucoup trop construit. Notre indicateur qui se base sur le nombre de nouveaux logements et le nombre de nouveaux ménages montre un ratio 2,5 fois plus élevé que la moyenne nationale. 

Elbeuf

Enfin autre ville que BFM Business et Le Laboratoire de l'Immobilier vous déconseillent pour un investissement en Pinel : Elbeuf près de Rouen. La ville affiche, comme les autres que nous avons sélectionné, une évolution démographique négative et une vacance très forte : autour de 15% contre une moyenne nationale sous les 8%. 

Marie Coeurderoy