Vers un retour au calme du marché immobilier en 2022

Alors que les taux remontent progressivement, et après une année 2021 inédite en volume de ventes dans l'ancien, cette année devrait retrouver un rythme plus normal.

À Paris, la hausse des prix immobiliers marque une pause durable. La capitale fait d'ailleurs figure d'exception dans le paysage immobilier avec des prix orientés à la baisse. Des diminutions qui n'ont pas pour autant marqué la fin de la partie pour les ventes puisque ces dernières renouent avec leur niveau d'avant-crise. Ailleurs, boosté par l'envie d'espace et de confort des acquéreurs, le marché immobilier a enregistré des records, de hausses de prix, mais aussi de ventes. Les villes moyennes et/ou situées sur le littoral ont affiché des hausses de prix, parfois à deux chiffres.

"Au niveau national, les prix ont ainsi augmenté en moyenne de 10,3% au cours des 24 derniers mois, un rythme que nous n’avions plus connu depuis la période 2009-2011", constate MeilleursAgents.

Nouvelles locomotives

"L’époque où la capitale et les dix plus grandes agglomérations françaises jouaient le rôle de locomotive semble bel et bien terminée. Désormais, ce sont les zones rurales qui enregistrent les plus fortes augmentations de prix!", confirme la plateforme d'estimation de prix. Selon MeilleursAgents, les prix dans les zones péri-urbaines ont augmenté de 13,1% en 2 ans et de 9,5% dans les communes plus isolées.

Une année 2021 comme une anomalie sur le marché avec près de 1,2 million de ventes selon les notaires. Plusieurs raisons à cet emballement, le rattrapage des villes moyennes, le report des ventes de 2020 (année de confinement) sur 2021 et enfin attrait des taux immobiliers et valeur refuge de la pierre en période de crise. 2022 devrait toutefois marquer la fin de l'euphorie, avec un début de hausse des taux qui se confirme.

Mouvement du côté des taux et du crédit

"Les taux moyens ont poursuivi leur remontée en février : 0,93% (+2 centièmes) sur 15 ans ; 1,03% (+4 centièmes) sur 20 ans et 1,21% (+2 centièmes) sur 25 ans", note Olivier Lendrevie, Président du courtier CAFPI. Les taux avaient déjà progressé en février et un autre élément à suivre est l'évolution de l'OAT 10 ans, qui est un des indicateurs de référence pour les taux d'intérêt.

"L’OAT 10 ans a connu une hausse importante, atteignant aujourd’hui 0,65% contre 0,33% à la fin du mois de janvier. Cette situation, si elle devait perdurer, pourrait encourager les banques à poursuivre le mouvement de relèvement progressif des taux de crédit immobilier", souligne le patron de CAFPI.

Autre élément à suivre pour l'évolution des taux, la réforme de l'assurance emprunteur, qu'il va être possible de résilier à tout moment, avec la fin du questionnaire de santé jusqu'à 400.000 euros d'emprunt à deux pour un âge en fin de prêt de 60 ans. Dans le même temps, la hausse des prix commence à s'essouffler localement, bien qu'ils restent à un niveau élevé.

Baisse des stocks de biens

Dans certaines villes, où les prix avaient beaucoup progressé, les agents immobiliers constatent un début de tassement. Dans certaines villes, le nombre de biens en vente est particulièrement faible (par exemple à Cherbourg) et les délais sont raccourcis, signe du dynamisme du marché que l'on devrait oberser encore cette année. "Le volume de transactions de logements anciens, qui a diminué fin 2021 comme annoncé, pourrait se stabiliser en 2022 à un niveau toujours élevé, proche de celui de la fin d’année 2019", ajoute David Ambrosiano, président du Conseil supérieur du notariat.

"Les mises en vente sont un peu moins fréquentes. Nous sentons un certain attentisme de la part des vendeurs. Une des explications serait le contexte politique de l'élection présidentielle", observe Raphaël Renzulli, directeur commercial chez Espaces-Atypiques. "Le stock de biens tourne plus vite qu’avant, avec un niveau plus élevé qu’il y a 10 ou 15 ans. Nous restons vigilants, mais pas inquiêts", poursuit-il.

Marion Marten-Pérolin