La vie de château, un rêve de vie à la française recherché par les acquéreurs du monde entier

Vivre dans un château, le rêve princier de nombreux acquéreurs. Un rêve qui s'oriente essentiellement sur des propriétés parfaitement entretenues du Grand Siècle et du siècle des Lumières.

C'est le rêve de nombreux Français et étrangers: acheter un château en France. Un bout de patrimoine qui replonge dans l'histoire de France, celle des rois et des nobles. Si les ventes immobilières de maisons ont bondi en 2021, les châteaux ont également profité des nouvelles aspirations des particuliers en quête d'espace et de verdure.

Les châteaux ont la cote

"Proportionnellement, nous avons vendu 50% de châteaux de plus en 2021 et les perspectives sur 2022 sont encourageantes", explique Olivier Brunet, directeur de Barnes Propriétés & Châteaux. A la suite des confinements, les acquéreurs ont redécouvert les qualités de ce type de demeures. De nouvelles envies qui ont fait le bonheur des réseaux spécialisés dans l'immobilier de luxe qui a d'ailleurs connu une année 2021 exceptionnelle.

Château du 19ème a été vendu moins d'un million d'euros par Barnes en Vendée. Entouré d'un parc de 7 hectares en bordure de rivière, le château est niché en pleine nature. © Barnes

"Avant la crise, les propriétés de ce type (châteaux comme manoirs) étaient considérées comme des biens compliqués et coûteux à entretenir, mais en fonction de la qualité du domaine, ces derniers nécessitent plus ou moins de travaux. Certains citadins se disent finalement pourquoi ne pas vivre dans une demeure de caractère somme toute accessible par rapport aux prix parisiens. Pour 1,5 million d'euros, il est en effet possible d'acheter un château et retrouver de l'espace", détaille David Mercier, directeur du département château de Féau.

Son réseau propose par exemple à la vente un somptueux château du XIXème siècle à Giverny digne des contes de fées. Proposé au prix de 3,7 millions, ce château néo-gothique s'étend sur plus de 760 m² avec un terrain de 27 hectares où se trouvent dépendances, piscine, tennis et parc arboré.

Les prix varient toutefois fortement selon le type de château et leur superficie et équipements. "Il existe un large choix de châteaux en France avec deux types d'acheteurs, ceux qui veulent y vivre et ceux qui souhaitent l'utiliser à des fins professionnelles", explique Alexander Kraft, PDG de Sotheby's Int. Realty France qui accompagne plus d’une centaine de ventes de châteaux chaque année.

Une clientèle française et internationale

Selon le professionnel, les acquéreurs qui souhaitent y vivre toute l'année s'orientent vers des châteaux de 600m² en bon état avec un parc de 2 à 10 hectares. Des antiquaires, des marchands d'art ou encore des passionnés de patrimoine. "Nous voyons également poindre une nouvelle clientèle, la clientèle professionnelle, des hôteliers friands de valeur patrimoniale à la campagne à proximité d'une zone urbaine", observe Olivier Brunet.

Ceux qui souhaitent y exercer une activité, notamment pour des centres équestres, s'intéressent aux châteaux plus monumentaux avec plus de 2.000 m² habitables, des manèges et un terrain de plus de 100 hectares.

"Les petits châteaux sont généralement achetés par des acquéreurs français ou européens. Quant aux grands châteaux avec équipements professionnels plutôt par des acquéreurs du Moyen-orient ou américains", précise le directeur de Sotheby's Int. Realty. Pour les grands châteaux, nous sommes sur une autre gamme de prix, entre 5 à plus de 20 millions d'euros, parfois 50 millions", ajoute-t-il.

Les châteaux de 1.500m² habitables et qui nécessitent des travaux importants sont plus durs à vendre. Pour ces biens, "il faut un passionné pour lui redonner ses lettres de noblesse et se soumettre aux contraintes liées au classement", explique Alexander Kraft.

Ce château médiéval du 11ème siècle situé près de Perpignan a été vendu 3,25 millions d'euros par Sotheby's Realty. Ce château d’une surface de 645 m² compte 8 chambres et 18 pièces. © Sotheby's Realty

Le réseau a récemment vendu ce château médiéval pour 3,25 millions d'euros et propose à la vente ce château du Grand Siècle pour plus de 10 millions d'euros.

Le château de Fléchères à 20 minutes de Lyon est en vente. Sa superficie ? 1200 m² pour 20 pièces. Il dispose d'un parc majestueux de 40 hectares et l'ensemble est classé au titre des Monuments Historiques. Son prix ? 12 millions d’euros. © Sotheby's Int.Realty

Le prix du style et de l'entretien

Les châteaux ne partent pas comme des petits pains, il faut d'ailleurs compter entre 1 an et 3 ans, et tout dépend de la région, de leur état ou de l'époque, même si le confinement a boosté le marché, avec notamment des acquisitions de résidences secondaires ou semi-secondaires... Certaines zones et certains styles ont plus la cote que d'autres.

"Le style Louis XIII séduit, le fameux style brique et pierre emblématique que l'on retrouve du côté de Blois, avec un registre classique et une architecture très symétrique, des jardins à la française...", souligne David Mercier. La très vieille pierre ou les ruines ont plus de mal à se vendre.

"La vente de châteaux moyenâgeux est plus difficile. Les châteaux dans leur jus effraient dès lors qu'il y a un classement, même s'il y a un intérêt fiscal, il y a énormément de contraintes", ajoute le professionnel. "Et s'il est possible de trouver des châteaux en dessous du million, le coût des travaux peut en dissuader certains", remarque Olivier Brunet.

"En Bretagne, nous avons vendu beaucoup de petits châteaux 1 et 3 millions d'euros, mais aussi dans la vallée de la Loire et la normandie avec des prix plutôt stables. Mais même si on peut acheter le château, la question n’est pas forcément le prix, mais surtout le coût de l'entretien. Il faut être très réaliste, cela engendre des frais, il y a toujours quelque chose à restaurer et à entretenir", rappelle Alexander Kraft.

En effet, même si le prix de départ de l'achat du château est l'équivalent d'un grand appartement parisien, les frais d'entretien et les travaux sont sans aucune commune mesure.

"Passionnés de patrimoine, nous avons acheté en 2016 ce château normand construit dans la première partie du XVIIème siècle pour Mademoiselle de Montpensier", expliquent les propriétaires du lieu, Ariane et Bernard-Marie Audigier dont le projet est à la fois patrimonial et touristique.

Situé sur une île, le château style Louis XIII a été acheté par un couple de passionnés qui y proposent des chambres d'hôtes et des activités culturelles et sportives. © Domaine de Penthièvre

Ce château inscrit aux monuments historiques a été entièrement restauré, dans les règles de l'art et le respect de l'époque, par le couple qui ouvre les portes du château aux voyageurs et aux événements. Un joyau qui demande des soins particuliers. "Vivre dans un château, c'est prendre en compte le passé, tout en profitant de la modernité. Et les dépenses de fonctionnement sont colossales: par exemple plus de 2.000 euros pour l'électricité, 5.000 euros pour l'assurance, sans parler du chauffage ou des travaux qui se comptent en centaines de milliers d'euros", détaillent les châtelains.

De nouveaux usages

L'art de vivre à la française attire les voyageurs du monde entier pour des vacances ou des évènements. On peut ainsi louer un château à la semaine, pour un week-end ou encore pour un séminaire ou pour un mariage. De quoi partager le patrimoine et financer les frais du château.

Ce château du 17ème situé à Aix-en-Provence accueille les voyageurs désireux de vivre un séjour dans un environnement unique. © Homanie

"Nous observons une clientèle fascinée par l’idée de se marier dans un château en France, surtout en Provence. Pour les séminaires, les entreprises sont en recherche de lieux étonnants et hors du temps", explique Marie Treppoz, co-fondatrice d’Homanie, société spécialisée dans la location de propriété d'exception.

"Le tarif à la semaine dépend bien sûr de la saison, mais nous avons des châteaux loués 20.000 euros la semaine et d'autres loués 20.000 euros la nuit, par exemple le château du XVIIIème siècle à Grimaud, qui compte de nombreuses oeuvres d'art et un service exceptionnel. "Les propriétaires de ces châteaux n'y habitent généralement pas à l'année. Ce sont des entrepreneurs qui ont souhaité en faire des lieux où l'on peut vivre. De vrais amoureux du patrimoine qui rentabilisent leur propriété avec la location et les événements", poursuit Marie Treppoz.

Pour des budgets plus abordables, une autre entreprise s'est spécialisée dans la préservation du patrimoine et sa rentabilisation. Pierres d'Histoire propose en effet une collection de propriétés en France qu'il est possible de louer pour deux nuits minimum. La spécificité? Il s'agit des annexes des châteaux qui ont été entièrement réhabilitée pour accueillir des voyageurs. Une solution qui séduit les propriétaires qui peuvent ainsi générer des revenus grâce à la location et l'exploitation des bâtiments et faire le bonheur des touristes qui se réveillent face au château, un rêve éveillé.

A seulement une heure de Paris, il est possible de louer la régie d'un château près de Fontainebleau. © Eric Sander

"Nous signons un bail commercial avec les propriétaires pour 9 à 12 ans et assurons toutes les prestations d'hebergement", explique Adrien Gabon, directeur général de Pierres d'Histoire qui se développe en France depuis 2013 avec à ce jour une dizaine de maisons.

Marion Marten-Pérolin