BFM Immo

Ces quartiers de Paris où les plafonds de loyer sont les mieux respectés sur PAP

En vigueur dans la capitale depuis 2019, l'encadrement des loyers n'est pas toujours respecté. PAP.fr dévoile pour BFM Immo le taux de conformité des annonces dans les 80 quartiers de la ville lumière.

80 quartiers, 20 arrondissements, 1 règle commune pour les locations: le plafonnement des loyers. Selon le site d'annonces entre particuliers PAP.fr, de nombreux bailleurs continuent de louer trop cher. 42% des annonces affichent des loyers supérieurs aux plafonds, selon une étude réalisée à partir des annonces publiées sur le site en 2021. Un taux qui varie selon le type de bien, les petites surfaces étant plus souvent non-conformes à l'encadrement des loyers, et l'emplacement, certains arrondissements centraux affichant un taux de dépassement des plafonds bien plus important. Pour BFM Immo, PAP.fr révèle les quartiers qui respectent le plus le dispositif de régulation des loyers. Découvrez le classement.

>> Téléchargez le guide de l’investissement LMNP de la rédaction de BFM Immo

Des écarts importants entre les arrondissements et les quartiers

Deux arrondissements respectent peu le plafonnement des loyers, il s'agit du 1er et du 8e arrondissements avec un taux de conformité inférieur à 50%. Les dépassements observés concernent essentiellement des annonces avec des caractéristiques de locations saisonnières de courte durée.

"Des types de locations particulièrement répandus dans ces deux arrondissements très touristiques. Il s’agit donc de propriétaires qui louaient avant la pandémie en saisonnier et qui faute, de touristes, se sont rabattus sur la location en meublée classique en méconnaissant probablement les contraintes de plafonnement de loyers qui s’y appliquent", explique PAP.fr.

Les arrondissements dont le taux de dépassement est le plus faible sont le 7e (70% de conformité), le 14e (69,9% de conformité) et le 13e (67% de conformité). On observe donc des écarts entre les arrondissements, mais aussi entre les quartiers.

Effet location saisonnière

Ceux qui respectent le plus l'encadrement des loyers sont généralement les moins chers, les plus populaires de Paris ou ceux où l'on compte le moins de location saisonnière. Le quartier de la Goutte-d'Or dans le 18e est ainsi celui où les propriétaires bailleurs respectent le plus les plafonds de loyer avec un taux de conformité sur PAP.fr de 80,9%. Dans ce quartier, le loyer de référence s'élève à 32,2 euros/m² avec un loyer majoré (le plafond de loyer à ne pas dépasser en principe, sauf complément de loyer à justifier) de 38,6 euros/m2.

Et le quartier où les loyers sont nettement trop chers par rapport aux plafonds est le quartier des Halles en plein centre de Paris dans le 1er arrondissement avec seulement 36,4% d'annonces conformes au plafonnement des loyers. Dans ce quartier, le loyer de référence est de 33,3 euros/m² avec un loyer de référence majoré à 40 euros/m², soit un écart très faible avec la Goutte-d'Or.

Comment expliquer alors les écarts aussi importants environ 20% à 30% de non-conformité à la Goutte-d'Or, Maison-Blanche, Ecole-Militaire, Invalides, Plaisance, Saint-Germain-l'Auxerrois, Vivienne, Gros-Caillou, Petit-Montrouge, Saint-Vincent-de-Paul, Belleville... et 60% de non-conformité aux Halles, Gaillon, Jardin-des-plantes ou Saint-Germain-des-Près? PAP.fr apporte un éclairage.

"Chez les mauvais élèves, on retrouve logiquement les quartiers qui concentrent le plus de locations saisonnières de courte durée. Des quartiers qui comprennent beaucoup de petites surfaces, très bien desservis par les transports en commun et à proximité de sites touristiques", remarque PAP.fr.

Le dispositif permet aux propriétaires d'appliquer un complément de loyer si le logement justifie d'une prestation supplémentaire (une vue exceptionnelle, un équipement d'importance, une localisation particulière...). Les analyses de PAP.fr incluent ces compléments de loyers, sans préciser quelle part ils représentent, ce qui peut expliquer le taux de dépassement des quartiers les plus centraux ou les mieux situés.

Toutefois, face à la rareté des sanctions en cas de non respect des plafonds, il semble que le dispositif peine à être appliqué partout et que ses contours mériteraient d'être affinés pour une meilleure application: sur le complément de loyer, sur la taille du logement et sur le zonage (comme c'est cas à Lyon qui applique également cette forme d'encadrement des loyers depuis novembre 2021 avec un zonage).

Bon à savoir :

Si vous êtes candidat à la location, le site Encadrementloyers.fr peut vous aider à trouver des annonces conformes à la réglementation en vigueur.

Si vous louez déjà dans Paris, vous pouvez également vérifier les plafonds de loyers sur le site de la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement.

Vous pouvez contacter l'ADIL de Paris pour vous informer sur les démarches ou encore contacter la commission départementale de conciliation en cas de litige avec votre bailleur.

Marion Marten-Pérolin