Le nu-propriétaire d'un logement ne peut ni signer un bail, ni donner congé à un locataire

Le nu-propriétaire d'un logement, puisqu'il n'a pas le droit d'usage, n'a pas le pouvoir de donner congé au locataire ni celui de signer un bail avec un locataire, a précisé la Cour de cassation.

La Cour de cassation a rappelé les pouvoirs du nu-propriétaire et de l'usufruitier en cas de démembrement de propriété. Seul le droit d'usage permet de signer un bail, générer des revenus et de donner congé au locataire.

La Cour a donc fait obstacle à ce qu'un nu-propriétaire utilise la possibilité de donner congé au locataire afin de reprendre le logement pour lui-même ou pour un proche. La difficulté était liée à une donation faite par un père à son fils.

Pour transmettre avec des droits de mutation réduits, le père avait transmis à son fils la nue-propriété d'un appartement et il s'en était réservé l'usufruit. Le fils avait ensuite signé un bail avec un locataire dont il demandait maintenant le départ.

L'usufruitier conserve les droits

Cette demande est impossible, a expliqué la Cour de cassation. Car dans un démembrement de propriété, le nu-propriétaire détient la propriété stricte mais non le droit d'usage. Il n'a pas le droit de jouir du bien ni d'en recueillir les revenus. C'est l'usufruitier qui conserve le droit d'usage et donc le droit de donner en location. C'est l'usufruitier qui perçoit les revenus et paie les taxes et impôts divers.

Le nu-propriétaire ne pouvait donc pas réclamer le départ du locataire. La loi de 1989, qui régit les rapports entre locataires et propriétaires, indique que "le bailleur" peut donner un congé au locataire afin de reprendre le logement pour lui-même ou pour un proche, or ce bailleur ne peut être que l'usufruitier, ont conclu les juges.

(Cass. Civ 3, 26.1.2022, V 20-20.223).

MMP avec AFP