Budget 2025: le gouvernement propose de raboter l'avantage fiscal des locations meublées

Le gouvernement entend corriger "le biais fiscal" en faveur du régime de location meublée qui inclut des locations de long terme mais aussi des locations types Airbnb.

Aujourd'hui, il est bien plus intéressant pour un propriétaire de louer son appartement meublé, que ce soit en longue ou en courte durée. Dans la présentation du budget 2025 ce jeudi 10 octobre, le gouvernement a proposé de raboter la niche fiscale des locations meublées non professionnelles (LNMP).

Sous ce statut, on retrouve des locations de longue et moyenne durée avec un bail de minimum un an (et de neuf mois pour les étudiants), mais aussi des locations saisonnières type Airbnb.

Le gouvernement s'attaque donc aux deux en même temps. Ce statut donnait jusqu'alors un avantage considérable aux propriétaires qui, sous certaines conditions, n'étaient pas taxés sur les revenus locatifs.

Les propriétaires "disposent ainsi d’un avantage fiscal spécifique, susceptible d’entretenir un déport des loueurs nus vers la location meublée", écrit le gouvernement dans un document obtenu par Contexte.

Actuellement, grâce au système de l'amortissement, une majorité des bénéficiaires (70% d'entre eux selon un récent rapport parlementaire) ne payent aucun impôt sur les loyers qu'ils perçoivent. Le gouvernement souhaite donc alourdir la fiscalité de ces propriétaires au moment de la revente du bien.

Taxer à la revente

Prenons l'exemple d'un bien acheté 100.000 euros et mis en location. Au fil des années, le propriétaire a déduit 20.000 euros dans la déclaration de ses revenus locatifs, au titre de l'amortissement. Ce qui fait qu'il n'aura pas ou peu été taxé.

Au moment où il souhaite se séparer de son bien, il le revend 200.000 euros. Il est donc taxé sur sa plus-value, soit 100.000 euros. Mais avec cette nouvelle mesure, le gouvernement veut réintégrer les sommes amorties à la valeur finale du bien. Le vendeur sera donc taxé sur 120.000 euros au moment de la revente.

Selon Stéphane Desquartiers, de SD conseils, en l'état, le projet de loi de finances multiplierait par trois la base taxable pour le calcul des plus-values à la revente. En rabotant cette niche fiscale, le gouvernement espère économiser 200.000 euros en 2025.

"Tensions sur le marché locatif"

Selon le gouvernement, cet avantage fiscal "contribue aux tensions sur le marché locatif" car il incite les propriétaires à louer leur logement sur les plateformes de location de courte durée, plutôt qu'à des locataires longue durée. D'autant qu'on manque de locations nues sur le marché.

Mais les professionnels du secteur émettent des doutes sur une disposition qui, en plus de toucher les logements types Airbnb, va s'attaquer aux locations meublées, sans pour autant rendre plus attractives les locations nues.

Dans un contexte de pénurie de logements à louer, ils craignent donc la disparition du seul segment encore attractif pour les propriétaires bailleurs. "On va tuer aussi le meublé, comme ça tout le monde sera mort", conclut Stéphane Desquartiers.

Augmentation de la fiscalité des meublés de tourisme type Airbnb

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Par ailleurs, lors de la précédente législature, les députés Annaïg le Meur (Renaissance) et Iñaki Echaniz (PS) avaient porté une proposition de loi qui visait à réduire spécifiquement les avantages fiscaux accordés aux locations saisonnières type Airbnb. Elle pourrait être reprise dans les prochains mois.

Marine Cardot