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Les taux des crédits immobiliers restent à leur plus bas niveau en début d'année

Des baisses de taux d'intérêt sont à noter en début d'année selon certains barèmes bancaires. Les banques se préparent déjà pour leurs objectifs pour l'année 2022.

Pourra-t-on encore compter sur des taux immobiliers historiquement faibles en cette année 2022? Les premiers barèmes des banques reçus par les courtiers en crédit début janvier montrent en tout cas de nouvelles baisses de taux d'intérêt. Les banques semblent bien décidées à rester offensives sur le crédit immobilier cette année.

Alors qu'on était déjà descendu à des taux historiquement faibles l'an dernier, certains établissements consentent de nouveau quelques baisses en ce début janvier, jusqu'à 0,15 point de pourcentage de moins selon le courtier Vousfinancer, qui rappelle que pour les meilleurs profils, il est toujours possible de décrocher un taux de 0,75% sur 20 ans.

Du crédit immobilier quasi-gratuit... Et pour cause les banques cherchent à compenser un risque qui pèse sur le marché, les prix de l'immobilier qui flambent presque partout en France, mais aussi les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) devenues contraignantes en cette année 2022. Plus possible, sauf exception sous conditions, d'aller au-delà des 25 ans de durée d'emprunt et un taux d'endettement limité à 35%. Pour diminuer le poids des mensualités et maintenir l'accès au crédit, la seule arme des banques reste les taux d'intérêt qui vont donc sans doute rester encore durablement au plus bas.

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Des profils pénalisés par les nouvelles règles

Des taux qui vont rester bas pour maintenir l'accès au crédit, cela ne veut pas dire que le crédit reste accessible à tous. Les investisseurs seront sans doute les plus pénalisés par les règles du Haut Conseil de stabilité financière. En particulier par la limitation du taux d'endettement puisque les investisseurs sont souvent déjà propriétaires de leur résidence principale avec un crédit en cours. Pour ces emprunteurs, la limite de 35% d'endettement, assurance incluse, est souvent vite dépassée.

Selon Vousfinancer, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients dépassant les 35% d’endettement avec des taux supérieurs de 0,10 à 0,20 point en fonction des profils. Ces hausses à la marge permettrait de limiter la distribution de crédit à ces profils et d’anticiper et de compenser d’éventuelles sanctions du régulateur.

Certes, une marge de flexibilité (où les banques n'ont pas besoin de respecter la durée d'emprunt maximum ni le taux d'endettement) à hauteur de 20% de la production permet aux banques de financer ces profils. Mais le but est plutôt de faciliter les opérations de financement de résidences principales. Cette marge doit d'ailleurs être réservée à 80% aux acheteurs de résidence principale, ne laissant que 20% de ces 20% dérogatoires aux investisseurs, soit seulement 4% de la production totale des banques.

Face à ces nouvelles règles, bonne nouvelle pour les investisseurs, les banques prennent en compte une part plus importante des revenus locatifs à venir pour calculer le taux d'endettement, et donc le minorer. Alors qu'elle prenait en compte environ 70% des loyers qui seront perçus, certaines banques montent maintenant jusqu'à 90%, voire plus.

Marie Coeurderoy