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Les taux des crédits immobiliers n'ont jamais été aussi bas sur 20 et 25 ans

Les taux des crédits immobiliers sont au plus bas

Les taux des crédits immobiliers sont au plus bas - AFP

Les prêts octroyés par les banques affichent un taux d'intérêt moyen de seulement 1,01% sur 20 ans en mars. Du jamais-vu.

Retour au plancher. Avec la politique ultra-accommodante de la Banque centrale européenne (BCE), les taux d'intérêt sur les crédits immobiliers sont tombés en mars à 1,11% en moyenne toutes durées confondues, selon l'Observatoire Crédit Logement – CSA publié jeudi. Un niveau qui n'avait été observé qu'une seule fois dans l'histoire, en décembre 2019.

Dans le détail, les prêts immobiliers affichent un taux moyen de 0,89% sur 15 ans, 1,01% sur 20 ans et 1,23% sur 25 ans. Et les meilleurs profils parviennent même à obtenir un taux inférieur à 1%, y compris sur 20 ans (à 0.76%) et sur 25 ans (à 0,95%). En réalité, pour l'ensemble des emprunteurs, du fait d'une structure de production différente (les gens empruntent aujourd'hui sur de plus longues périodes que fin 2019), les taux n'ont jamais été aussi bas sur 20 ans (ils étaient à 1,05% en décembre 2019) et sur 25 ans (ils étaient à 1,31% fin 2019). Sur 15 ans, le taux moyen était très légèrement inférieur lors du précédent record (à 0,88% fin 2019).

"Depuis le début de l’année, les établissements de crédit ont affiché des baisses de 8 à 9 points de base (0,08 à 0,09 point de pourcentage, NDLR) dans les barèmes de taux proposés aux clientèles et pour toutes les maturités de prêts. Mais le déplacement de la production vers les durées les plus longues a, encore une fois, neutralisé une partie de l’impact de ces baisses sur le taux moyen", analyse l'Observatoire Crédit Logement – CSA.

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Des prêts qui n'ont jamais été aussi longs

De fait, la durée moyenne des crédits octroyés bat aussi un record historique. Elle culminait en mars à 235,9 mois, soit près de 19,7 ans. "Taux bas et durées longues, en allégeant les conditions de crédit, les établissements bancaires soutiennent toujours la demande, notamment pour les emprunteurs les plus modestes, qui ont bénéficié d’une durée en augmentation de 11 mois entre décembre 2020 et mars 2021 : une telle évolution reste sans précédent, sur un laps de temps aussi court", souligne l'Observatoire.

Pour les primo-accédants, c'est-à-dire ceux qui achètent pour la première fois un bien, 54,5% des prêts ont été octroyés en mars sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. Par ailleurs 29,2% de ces emprunts se sont faits sur des durées allant de plus de 15 ans jusqu'à 20 ans, tandis que 16,1% de ceux-ci étaient sur des durées de 15 ans ou moins. Seulement 0,3% des crédits aux primo-accédants dépassaient ainsi une durée de 25 ans. De ce point de vue, les banques respectent donc assez largement les critères fixés par les autorités.

Pour rappel, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a modifié légèrement ses recommandations fin 2020. La durée maximum d'endettement est passée de 25 à 27 ans (en réalité seulement pour certains prêts avec un différé d'amortissement de deux ans), le taux maximum d'endettement a été porté à 35% contre 33% précédemment, et le volume de dérogation à ces règles est passé de 15% à 20% de l'ensemble des crédits octroyés.

Un volume de prêts qui se maintient par rapport à 2020

Et contrairement à ce qu'avaient pu annoncer certains courtiers ou ce qu'indiquaient les premières données disponibles de la Banque de France, la production de crédits s'est largement maintenue à un haut niveau sur le premier trimestre. Notamment grâce à un fort rebond de l'activité en mars. Le nombre de prêts accordés n'a reculé que de 1,6% sur un an entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021. Et le montant de la production, lui, se replie à peine plus: -6,3% sur un an au premier trimestre.

Enfin, si on compare les taux à l'inflation, les records ne sont pas encore battus. C'est ce qu'on appelle les taux réels, qui correspondent aux taux d'intérêt une fois pris en compte l'inflation (voir définition exacte ci-dessous). De ce point de vue, le coût de l'argent était encore moins élevé entre mi-2017 et mi-2020.

Méthodologie et définition :

Grossièrement, le taux d'intérêt réel est proche du taux d'intérêt nominal auquel on retranche le taux d'inflation. Par exemple, avec un taux d'intérêt à 2% et une inflation à 1%, le taux réel avoisine 1%. Néanmoins, la vraie formule est un peu plus complexe :

Taux d'intérêt réel = [ (1 + taux d'intérêt nominal) / (1 + taux d'inflation) ] – 1

C'est cette dernière formule que nous avons appliquée. Pour les taux d'intérêt des crédits immobiliers, nous avons repris les chiffres mensuels de L'observatoire Crédit Logement-CSA qui font référence sur le marché. Nous les avons ensuite comparés à l'évolution en glissement annuel de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) moyen sur douze mois. L'historique de l'ICPH est disponible sur le site de l'Insee ici. Nous n'avons pas pris en compte en revanche le taux de l'assurance emprunteur par manque de données historiques.

Jean Louis Dell'Oro