La remontée des taux d'intérêt sur les crédits immobiliers se confirme depuis le début de l'année

Malgré plusieurs incertitudes qui pèsent sur le marché, notamment liées à l'élection présidentielle ou au contexte géopolitique, l'activité des crédits immobiliers reste dynamique en début d'année selon le dernier Observatoire de l'immobilier du courtier Meilleurtaux.

Les envies d'achat immobilier restent fortes en ce début d'année 2022. Dans son 33ème Observatoire de l'immobilier, le courtier en prêt Meilleurtaux propose un état des lieux de la demande et du financement.

Premier élément à noter, la nette remontée des taux immobiliers avec la raréfaction des barèmes inférieurs à 1%. Les taux affichent désormais 1,20% sur 20 ans constate le courtier, qui rappelle qu'ils s'établissaient à 1% en 2021. Ils ne dépassent pas en revanche leur niveau de 2020 (1,35%) ni de 2019 (1,40%).

Les taux affichés en ce début d'année, bien qu'orientés à la hausse sont toujours inférieurs à leur niveau d'avant-crise. Toutefois, le marché pourrait se contracter en raison du taux d'endettement limité à 35% (assurance incluse) par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Selon Meilleurtaux, dans un contexte de remontée des barèmes, cette nouvelle règle pour les banques pourrait pénaliser certains profils, puisque 3 dossiers sur 10 dépassent les 35% d'endettement. Ils peuvent cependant profiter des marges dérogatoires des banques (20% de la production, dont 80% pour des résidences principales pour des primo-accédants).

L'autre élément qui peut devenir bloquant pour le marché s'avère être le taux d'usure, un taux maximal fixé trimestriellement que les banques ne peuvent pas dépasser. Celui-ci est déterminé par la Banque de France en fonction de l'évolution des taux.

"Le taux d'usure a trois mois de retard et peut devenir bloquant pour certains profils, notamment en période de remontée des taux", explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.

Ainsi, au premier trimestre 2022, les crédits immobiliers à taux fixe sur 10 à 20 ans ne peuvent pas dépasser 2,40% et les crédits de 20 ans et plus 2,41%. Un taux qui exclut certains profils (les plus modestes et parfois ceux qui ont une assurance emprunteur élevée). Dans tous les cas, il est difficile d'anticiper la hausse des taux. "La pression inflationniste est très forte et les banques étaient contraintes jusqu’ici de relever leurs barèmes, c’est d’ailleurs encore le cas en mars, néanmoins, il faudra être attentif aux évolutions notamment avec la situation actuelle en Ukraine", décrypte Maël Bernier. Les OAT qui servent de référence à long terme pour les taux d'intérêt sont à nouveau en baisse

>> Crédit immobilier : simuler le rachat de vos emprunts

L'assurance emprunteur : point de vigilance

Si la réforme de l'assurance emprunteur, qui prévoit la fin du questionnaire de santé pour certains emprunteurs (200.000 euros de crédit et 60 ans à la fin de prêt), la résiliation à tout moment et l'abaissement du droit à l'oubli de 5 ans, est une bonne nouvelle pour les emprunteurs, une augmentation de tarif est à prévoir avec un effort pour les profils qui n'ont pas de risque de santé par rapport à la situation antérieure.

"S’agissant de la suppression du questionnaire de santé, il s’agit d’identifier l’état de santé et les risques au moment de la signature du prêt ; on comprend bien l’intention généreuse mais il faudra être attentif aux évolutions de tarifs que cela pourrait entraîner", s’inquiète Maël Bernier.

Les banques pourront toujours identifier les comportements à risque (fumeur, métier ou sport) et observer un éventuel pépin de santé en fonction de l'analyse des relevés de compte (par exemple un versement régulier de l'Assurance maladie).

Coup de frein pour les investissements locatifs?

Alors que le taux d'endettement est désormais limité et que l'essentiel des marges dérogatoires concerne les résidences principales, les investissements locatifs peuvent se compliquer. Meilleurtaux constate en revanche une solution, avec l'explosion du regroupement de crédits qui est une option pour allonger la durée du prêt, obtenir une trésorerie supplémentaire et financer un nouveau projet.

En échange d'une prise de garantie sur le bien, les emprunteurs peuvent aller jusqu'à 35 ans de prêt. Ce qui permet de baisser le taux d'endettement et de réaliser un investissement locatif. "L'activité du regroupement de crédit est en hausse de 20% depuis deux ans, avec une modification des profils. Avant, cela concernait essentiellement des profils modestes, mais aujourd'hui nous observons une transformation de cette solution qui permet aux emprunteurs de financer de nouveaux projets sans faire exploser leur taux d'endettement", ajoute la directrice de la communication de Meilleurtaux.

Marion Marten-Pérolin