Crédit immobilier: "Moins de 10% des dossiers seulement sont totalement infinançables"

Si l'année 2024 a redonné des espoirs aux futurs acheteurs immobiliers, l'année 2025 devrait se poursuivre sur la même lancée. Les taux baissent et les banques font le maximum pour attirer les emprunteurs, constate le courtier Meilleurtaux.

L'embellie semble se poursuivre sur le marché immobilier. Pour son 41e observatoire du crédit immobilier, le courtier Meilleurtaux constate une amélioration générale. "L'année 2024 a su redonner de l'espoir aux futurs acheteurs immobiliers et au marché de manière générale avec une baisse des taux et une concurrence plus forte entre les banques". D'ailleurs, en novembre 2023, les demandes de crédit immobilier, sur le site de Meilleurtaux, étaient tombées à 21.299. Elles sont remontées toute l'année 2024 pour arriver à 48.000 en septembre 2024. Et cette dynamique devrait se poursuivre. Ainsi, en janvier 2025, les demandes de crédits ont atteint 54.000.

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En septembre 2024, la majorité des barèmes sur 20 ans se situaient entre 3,50% et 3,90%: une baisse significative qui a permis à de nombreux acheteurs de revenir sur le marché. En mars 2025, la baisse des taux se confirme nettement puisque 70% des banques affichent des taux sur 20 ans toujours inférieurs à 3,70%. Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux, précise: "Dans les semaines qui viennent, il sera important de surveiller l’évolution des taux directeurs et notamment les fameuses OAT qui après avoir flirté avec les 3,50% mi-janvier, semblent diminuer depuis quelques jours. Si cette baisse se confirmait, ce serait de très bon augure pour les taux des crédits immobiliers des particuliers qui pourraient alors sans doute à nouveau baisser".

Le retour des foyers modestes

La baisse des taux fait diminuer les revenus exigibles pour un même emprunt, une conséquence positive pour les foyers plus modestes qui redeviennent donc éligibles pour un emprunt moyen. Meilleurtaux explique qu'entre janvier 2022 et novembre 2023, les ménages "moyens" avaient perdu près de 70.000 euros de capacité d’emprunt. "Cependant, grâce aux évolutions positives des taux, le paysage continue de s’éclaircir pour le foyer 'moyen' qui, avec des revenus nets mensuels de 4.000 euros, aura la capacité d’emprunter 20.000 euros supplémentaires. Pour un ménage avec des revenus plus élevés de 7.000 euros nets mensuels, ce sera près de 40.000 euros de capacité d’emprunt retrouvés". La règle des 35% d’endettement est évidemment beaucoup moins douloureuse avec les baisses des taux.

Maël Bernier ajoute: "Nous constatons une augmentation très nette des dossiers finançables c’est-à-dire répondant aux critères d’endettement. Aujourd’hui 8 dossiers sur 10 répondent positivement aux contraintes et moins de 10% seulement sont totalement infinançables".

Le bon moment pour renégocier son crédit?

Pour les emprunteurs qui ont signé avec un taux supérieur ou égal à 4%, il peut être intéressant de renégocier son crédit. Une renégociation pour les prêts de l’automne 2023 est conseillée, selon Meilleurtaux. Maël Bernier précise: "Il faut bien avoir en tête que plus le montant du prêt est élevé et la durée longue, plus l’économie est élevée. Et ne pas oublier qu’il est possible de renégocier son crédit plusieurs fois. En d’autres termes, même un crédit renégocié aujourd’hui autour de 3% pourra sans problème être renégocié à l’avenir une nouvelle fois si les taux descendaient autour de 2% par exemple".

Mais attention tout de même à bien avoir en tête trois règles fondamentales lors de la renégociation de crédits. Tout d'abord, il faut être dans le premier tiers de remboursement de son prêt. Ensuite, il faut un point d'écart entre le taux du crédit et le taux constaté aujourd'hui sur la même durée. Et enfin, le capital restant dû doit être d'au moins 70.000 euros.

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco