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Réparations locatives et indemnisation du bailleur

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Si le locataire n’exécute pas les réparations à sa charge le bailleur a droit à être indemnisé si son préjudice est établi sans avoir à réaliser les réparations.

Le plus souvent, il est vrai, c'est la question de la responsabilité du bailleur envers son locataire qui est évoqué. Mais il arrive, pourtant, que le locataire engage sa responsabilité, notamment dans l'hypothèse d'inexécution par lui des réparations locatives à sa charge. La question de l'indemnisation du bailleur, alors, se pose et, pour l'apprécier, il faut avoir présent à l'esprit deux notions.

D'abord, cette indemnisation suppose que soit démontré le préjudice du bailleur, mais cela n'implique pas, en revanche, que le bailleur justifie avoir réalisé les réparations. Il faut, en effet, quantifier l'indemnité qui est due par le locataire, mais le bailleur est libre d'utiliser l'indemnisation qu'il recevra comme il l'entend. Il lui reviendra donc de justifier de la faute de son locataire, de la réalité de son préjudice et du lien de causalité entre les deux. Et s’agissant du préjudice, par exemple, par la production de constats d’huissier et de devis détaillés. Mais s'il n'a pas l'obligation d'effectuer les travaux, son préjudice doit cependant être établi dans sa réalité; ce ne serait éventuellement pas le cas s’il relouait immédiatement son bien au même prix.

Dans un cas d'espèce relevant d'une location commerciale, mais applicable à une location à usage d'habitation, une cour d'appel avait estimé qu’il il n'y avait pas lieu à indemniser le bailleur puisque le bien avait fait l'objet d'une démolition par lui au jour où les juges avaient statué. La Cour de Cassation, dans un arrêt du 11 mars 2014 (12-28396), casse cet arrêt en indiquant que la Cour d'appel devait rechercher si, avant la démolition, un préjudice n’avait pas existé, tel par exemple, une impossibilité de jouissance du bien.

Pas d’obligation de réparation, mais la justification de la réalité d’un préjudice indemnisable doivent donc être les notions présentes à l’esprit du bailleur victime d’un locataire fautif.

Jean de Valon