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L'agent immobilier doit-il demander un état hypothécaire ?

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C'est la question que l'on peut se poser à la lecture de l'arrêt de la Cour de cassation que vous trouverez à la fin de cet article.

Le cas d'espèce était le suivant : un agent immobilier avait reçu le mandat pour mettre en location un bien, sans savoir que ce bien immobilier faisait l'objet d'une saisie immobilière en cours. Après la mise en location et la vente du bien immobilier dans le cadre de la saisie immobilière, l'acquéreur obtient l'annulation du bail conformément aux dispositions légales en la matière (le bail n'avait pas date certaine).

L'action en responsabilité contre l'agence est rejetée, parce que les juges considèrent que s'agissant d'une mise en location, il n'avait pas l'obligation de solliciter un état hypothécaire qui lui aurait permis de prendre connaissance de la saisie immobilière en cours.

Toutefois, la Cour de Cassation relève que c'est parce que le bien ne faisait l'objet que d'un mandat de mise en location, et non pas d'un mandat de vente que l'agence n'avait pas à demander un état hypothécaire : elle semble suggérer que dans le cas d'un mandat de vente une telle obligation existerait à l'égard de l'agent.

"Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Mme X... a, par l'intermédiaire de M. Y..., agent immobilier, donné son immeuble en location aux époux Z... ; que cet acte, signé le 4 septembre 1989, a été annulé par application de l'article 684 du Code de procédure civile pour n'avoir pas acquis date certaine antérieurement au commandement avant saisie immobilière délivré le 1er février 1989 à Mme X..., publié à la Conservation des hypothèques le 10 mars 1989 et suivi d'un jugement d'adjudication rendu le 25 octobre 1990 ; que les époux Z..., déclarés occupants sans droit ni titre, ont recherché la responsabilité de l'agent immobilier ;

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Douai, 9 septembre 1993) d'avoir décidé que M. Y..., qui non seulement les avait mis en rapport avec la propriétaire de l'immeuble, mais encore avait rédigé le contrat de bail, n'avait commis aucune faute en s'abstenant de vérifier, préalablement à la signature de cette convention, que l'immeuble n'avait fait antérieurement l'objet d'aucun commandement aux fins de saisie ;

Mais attendu que la cour d'appel a pu retenir que l'agent immobilier n'avait commis aucune faute dès lors qu'il n'était pas établi qu'à la date, demeurée indéterminée, où Mme X... lui avait confié la mission de rechercher un locataire, le commandement avant saisie fût déjà publié au service des hypothèques et dès lors, en outre, que, s'agissant d'un contrat de location et non d'une vente immobilière, il ne pouvait être reproché à M. Y..., laissé par sa mandante dans l'ignorance de la procédure de saisie immobilière, de n'avoir pas exigé la production d'un état hypothécaire avant la conclusion du bail ; que l'arrêt est ainsi légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi."

Christophe Buffet