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Défaut d'information sur les risques naturels, miniers et technologiques, un vice caché ?

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Tout vendeur est tenu envers l’acheteur d’une garantie impérative : la garantie légale des vices cachés (article 1641 du code civil). Cette garantie protège l’acheteur contre les vices qui dégraderaient de manière importante les qualités du bien objet de la vente.

C’est en ce sens que l'Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) devient un élément incontournable lors d’une vente immobilière. Il donne la garantie au vendeur que l’information sur les risques a bien été transmise à son futur acquéreur. Une jurisprudence abondante a pu être relevée en ce sens. Revenons plus précisément sur deux d'entre elles.

« L’omission volontaire de l’ERNMT oblige le vendeur à restituer beaucoup plus que la valeur du bien vendu »

  • Jurisprudence M. X – CA Fort de France – 16/03/2012

Ici, le vendeur, ayant volontairement tu le caractère inondable du terrain vendu, se voit obligé par la décision du tribunal à rembourser la totalité du crédit accordé pour l’achat du terrain (c’est-à-dire 40 389, 18 euros) mais pas seulement, en effet il doit en plus rembourser à l’acquéreur le prix de la maison construite sur ce même terrain après acquisition (soit : 250 000, 00 euros) ainsi que les pertes et dégâts dus à l’inondation (soit : 15 000, 00 euros). En tout, le vendeur aura été obligé de débourser la somme totale (pour le préjudice matériel seulement) de 305 389, 18 euros, soit plus de sept fois la valeur de la transaction concernée.

« L’absence de l’ERNMT ou sa mauvaise localisation entraînent la nullité du compromis de vente »

  • Jurisprudence Époux X – CIV3 – 20/11/2012

Celui-ci indique que non seulement l’ERNMT doit être fourni obligatoirement lors du compromis, mais qu’en plus, si la localisation du bien est inexacte, la vente peut être annulée. Dans ce cas, deux éléments sont à l'origine de la caducité du compromis : le 1er est que l’état des risques n’avait pas été présenté lors du compromis à l'acquéreur, le 2nd est que la localisation (le document une fois fourni) du terrain était inexacte rendant l’information erronée. L’acquéreur a donc pu se rétracter avant la signature de l’acte authentique.

Ce qu'il faut retenir :

Vous êtes vendeur : vous avez l’obligation de fournir un ERNMT au futur acquéreur. En cas de non respect de cette obligation, vous vous exposez à l’annulation de la vente ainsi qu’à de potentiels dommages et intérêts. C’est à vous qu’incombe l’obligation d’information. Pour obtenir un état des risques, il est plus prudent de faire appel à un professionnel qui pourra établir l’ensemble des diagnostics demandés lors d’une vente.

Vous êtes un professionnel de l'immobilier : vous devez vérifier l’exactitude des informations que vous aurez fournies, en cas de problème, votre vendeur pourra se retourner contre vous. En tant que professionnel, vous avez une obligation d’information et de conseil, de même, en tant que rédacteurs d’actes, il vous appartient de vérifier que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention sont réunies.

Paul Mengual