Bailleur professionnel et clause abusive

Certaines clauses contenues dans les baux doivent être analysées, s’agissant des bailleurs professionnels, au regard des dispositions du code de la consommation régissant les contrats conclus entre professionnels et consommateurs.

Le bailleur professionnel est l’objet des attentions du législateur comme des tribunaux qui font preuve à son égard de, voire de sévérité. Une décision de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 (14-25523) en donne une illustration.

Un bail d’habitation contenait la clause suivante : "le locataire remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel il se trouve aux seules exceptions de l’assurance de l’immeuble et des honoraires de gestion de l’immeuble et des biens loués".

Il s’agissait d’une clause contenue dans un bail meublé, la Cour d'appel ayant estimé que les dispositions impératives de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’étaient pas applicables et qu’il était possible aux parties d’y déroger.

Sur ce point, on sait que désormais si le bail meublé concerne l’habitation principale du locataire, la loi s’applique.

Toujours est-il il que la Cour d’appel avait donc estimé cette clause comme valable estimant qu’elle n’était pas abusive.

Mais la Cour de cassation rappelle que dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour eff et de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Elle a donc estimé que la clause litigieuse qui faisait peser sur le locataire la quasi-totalité des dépenses incombant normalement au bailleur et dispense sans contrepartie le bailleur de toute participation aux charges qui lui incombent normalement sa qualité de propriétaire avaient bien pour effet de créer au détriment du consommateur un tel déséquilibre.

Il faut, quand il s’agit de bailleur professionnel, avoir dans une main le code des baux et dans l’autre le code de la consommation.

Jean de Valon