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Bail commercial : Nullité du Congé et faute irréversible et irréparable

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Seule l’absence de faute irréversible et irréparable peut justifier l’absence de notification d’une mise en demeure préalable avant la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction.

Le preneur exploitant un fonds de commerce de pressing au sein de la galerie marchande d’un centre commercial se voit en l’espèce reprocher une violation des stipulations du bail relatives au respect de l’environnement et de la législation relative aux installations classées et le non-respect du règlement intérieur annexé au bail en raison du déversement de produits polluants dans le réseau des eaux usées.

Cependant, le bailleur ne peut prétendre qu’il n’avait pas l’obligation de procéder à l’envoi d’une mise en demeure de s’exécuter préalablement au refus de renouvellement du bail en se prévalant d’un motif grave et légitime ayant un caractère irréversible.

Il apparaît en effet, en application de l’article L. 145-17 du Code de commerce, que le motif invoqué par la bailleresse à l’encontre de son preneur ne caractérise pas une infraction irréversible puisque la pollution du réseau d’eaux usées n’est pas une faute irréversible et irréparable.

Le refus de renouvellement du bail signifié par le bailleur qui n’a pas satisfait à l’exigence légale de mettre en demeure son preneur préalablement doit donc être déclaré nul.

Cour d’appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 23 Juillet 2014 n° 13/02304

Gabriel Neu-Janicki