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Vices cachés en immobilier : de l'importance d'être transparent et de bien se renseigner

Avocat, expert, juriste, agent immobilier... Les professionnels de l'immobilier reviennent pour BFM Immo sur les bonnes pratiques en cas de vices cachés, que l'on soit vendeur ou acquéreur.

Tout commence souvent par un constat amer. Celui d'un désordre ou d'un défaut du logement après son acquisition. Et avec des volumes de transactions de plus en plus élevés dans l'ancien (près de 1,2 million en 2021), il n'est pas si rare de devoir se retourner contre le vendeur pour obtenir réparation et parfois lancer une procédure plus lourde... en faisant jouer la garantie des vices cachés.

La garantie légale des vices cachés

Tout d'abord, une définition s'impose. En cas d'anomalie dans un logement, les acquéreurs peuvent en effet faire jouer la garantie des vices cachés. Cette garantie permet de protéger les acquéreurs après leur installation en cas de découverte d'une anomalie, telle qu'une fissure cachée par de la végétation, un trouble de voisinage dont le vendeur n'avait pas parlé ou encore un dégât des eaux ou la présence d'amiante. Cette garantie protège les acheteurs deux ans après la découverte du trouble.

Des désordres qui, pour entrer dans le cadre de la garantie, doivent rendre le bien "impropre à sa destination" ou "en diminuent tellement l'usage qu'ils ne l'auraient pas acheté à ce prix". Dans ce cas, on parlera de vice caché, un cauchemar pour les acquéreurs et certains vendeurs de bonne foi car cette procédure est longue, coûteuse et l'issue n'est pas toujours certaine. On ne peut donc pas se lancer dans cette procédure tout de go. Avant de se lancer, encore faut-il faire constater ce désordre et qu'il entre dans les conditions de la garantie des vices cachés que tous les actes ne prévoient pas, notamment entre particuliers.

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Pour caractériser le vice caché, il faudra se référer à l'article 1641 du Code civil avec plusieurs conditions : le caractère non-apparent du vice, son antériorité par rapport à la vente et la diminution de l'usage. L'acquéreur devra apporter la preuve du vice devant les juges et pourra obtenir réparation et dans certains rares cas faire annuler la vente.

"Il faut en revanche faire une distinction. Un vendeur particulier, s'il n’avait pas connaissance du vice, ne doit aucune garantie à l’acquéreur. Par exemple, le vendeur ne devra la garantie du vice que si l’acquéreur arrive à démontrer que le vendeur en avait connaissance et avait sciemment caché cet élément à l’acheteur. Ce dernier doit apporter les preuves. C'est toute la complexité de la procédure. De démontrer que le vice préexistait, c'est assez simple avec l'expertise, mais prouver que le vendeur en avait connaissance et l'avait dissimulé, c'est plus compliqué", remarque maître Ganaelle Soussens qui intervient régulièrement dans ce type de procédure de vices cachés.

"La notion de vice caché même si elle est assez cadrée relève du pouvoir d'appréciation du juge. Ce n'est pas une science exacte et il existe une jurisprudence assez abondante. S'il existe des situations matériellement quantifiable, une toiture défectueuse ou un état de délabrement, dans d'autres cas c'est plus subjectif, et plus difficile à prouver, par exemple dans le cadre d'un trouble de voisinage", remarque Cécile Can, chargée d'études juridiques pour l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil).

Comment réagir en cas de vice caché ?

Lorsque l'on est confronté à ce genre de situation, c'est souvent le choc. En matière d'immobilier l'émotion prend souvent le dessus. Il est important de bien s'informer et de bien réagir.

Pour cela, il ne faut pas hésiter à :

  1. se renseigner auprès de l'ADIL de son département;
  2. contacter son notaire, le vendeur ou l'agence pour les informer du trouble;
  3. faire constater le désordre par un huissier;
  4. faire venir un expert pour chiffrer le montant des travaux et la gravité des anomalies;
  5. trouver une solution à l'amiable avec le vendeur;
  6. lancer la procédure par courrier recommandé en étant accompagné par un avocat en cas d'échec de la conciliation ou de troubles trop importants.

"Les Adil sont mobilisées pour accompagner les accédants et les vendeurs dans leurs questions. En 2021, nous avons réalisé 900.000 consultations sur l'ensemble du territoire et 60.000 consultations pour le volet accession", souligne Cécile Can. "Les vendeurs ne doivent pas passer sous silence certaines informations. La plupart des vendeurs ne le font d'ailleurs pas par malhonnêteté, mais par méconnaissance du droit et des conséquences que cela entraîne", précise la chargée d'études. Côté vendeur, si votre acquéreur se lance dans une telle procédure, il est important de garder la tête froide et de ne pas se braquer. N'hésitez pas, là aussi, à vous renseigner et attendre les informations du courrier recommandé envoyé par l'acquéreur.

Vous pouvez également vous rapprocher de votre assureur pour être accompagné par la protection juridique qui aide l'assuré, vendeur comme acquéreur, dans ses démarches juridiques puisqu'un avocat doit intervenir dans ce genre de dossier.

Pour maître Romain Rossi-Landi, "le coût des désordres immobiliers peut vite grimper et il ne faut pas oublier que ce type de procès est long et coûteux. Par exemple une expertise judiciaire peut prendre 18 mois!"

Et la médiation peut permettre de débloquer les situations. "La résolution du litige à l'amiable peut être une bonne réponse aux lenteurs de la justice", réagit Alberic Chambert, juriste spécialisé dans l'immobilier résidentiel du groupe Cheuvreux.

Faites attention à tout pendant la vente

Pour éviter cette fâcheuse situation, une chose est certaine, c'est que tout doit être précisé avant la vente et pendant la vente. Il est en effet important de se montrer le plus transparent possible avec son acquéreur afin d'éviter que ce dernier ne se sente floué après son offre d'achat ou la signature. Cela vous protégera d'une procédure particulièrement anxiogène. Par exemple, si vous avez réalisé des travaux, informez-en votre acheteur et n'hésitez pas à faire apparaître ces éléments par écrit dans le compromis ou l'acte authentique. Côté acquéreur, même constat. Vous êtes profane du bâtiment et vous ne pouvez pas penser à tout. En revanche, vous pouvez faire des vérifications pour vous rassurer.

Le bon conseil à retenir avant l'achat :

On ne le dira jamais assez, lors des visites, il est essentiel de tout vérifier et de tout inspecter : les prises électriques, la robinetterie, etc.

En outre, il ne faut pas hésiter à venir accompagné par un professionnel du bâtiment et pourquoi pas avec un expert afin de faire un état à date du logement, ses fondations, ses planchers, sa toiture, etc.

Cela vous donnera de précieuses informations et vous aidera à prendre votre décision de manière éclairée.

"Beaucoup achètent une maison avec le coeur, mais ne prennent pas forcément le temps de tout vérifier. Ils sont un peu aveuglés par le charme de l'ancien et font des recours après. Très peu de cas se règlent à l’amiable, sauf ceux dont les litiges sont inférieurs à 5.000 euros", explique Helder Alves, expert et président de Civilis Expertises.

L'expert rappelle que la majorité de ses dossiers concernent la toiture, les remontées capillaires sources d'humidité ou des fissure et observe une recrudescence des demandes de recours en vice caché. "Il faut demander l’historique du bâtiment et s'informer sur les éventuelles catastrophes naturelles sur les 10 dernières années", conseille l'expert qui rappelle qu'il s'agit d'un véritable travail d'enquête. "Mieux vaut demander une expertise en amont, pour lever les doutes et acheter en connaissance de cause, car les acquéreurs ne sont pas des professionnels du bâtiment et notre métier est d'être impartial". Pour rappel, vous pouvez trouver des experts agréés par la justice ici.

Une information éclairée

Ce genre de litige est souvent tripartite, c'est-à-dire qu'il concerne le vendeur, l'acheteur, mais aussi l'agent immobilier qui a un devoir d'information.

Pour Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, "l'agent immobilier doit bien connaître le bien proposé à la vente et doit anticiper et préparer le vendeur de manière à ce que toutes les réponses soient données à l’acquéreur afin que ce dernier ait un consentement éclairé. Il doit mener les investigations nécessaires. Et si un vice est apparent, l'acquéreur achète en toute connaissance de cause".

L'agent apporte ainsi de la clarté pour éviter tout vice de consentement. "Après tout l’intérêt de passer par un professionnel est qu'il dispose d'une assurance qui intervient si sa responsabilité est mise en cause", termine le patron d'ERA.

Marion Marten-Pérolin