BFM Patrimoine

Les Nouveaux Constructeurs - Résultats 2012

BFM Patrimoine
Ralentissement de l'activité commerciale : 568 m€ - 31% vs 2011 France résidentiel: ralentissement limité -13% Chiffre d'affaires en hausse : 572 m€ + 9% vs 2011
  • Ralentissement de l'activité commerciale : 568 m€ - 31% vs 2011
  • France résidentiel: ralentissement limité -13%
  • Chiffre d'affaires en hausse : 572 m€ + 9% vs 2011
  • Rentabilité opérationnelle affectée par les graves difficultés de la branche
    Construction de Zapf
  • Progression du résultat net - Pdg: 19,9 m€ + 31% vs 2011
  • Bonne visibilité pour l'activité 2013
  • Carnet de commandes : 738 m€ soit 16 mois d'activité
  • Portefeuille foncier : 1 800 m€ soit 3 années d'activité
  • Proposition d'un dividende de 60 cts, en hausse de 20%, avec option de paiement en actions

Regulatory News :

La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS (Paris:LNC), promoteur spécialisé dans l'immobilier résidentiel, communique aujourd'hui ses résultats de l'exercice 2012. Les comptes de 2012, arrêtés par le Directoire, ont été contrôlés par le Conseil de Surveillance qui s'est tenu le 22 mars 2013. Les procédures d'audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification est en cours d'émission.

PRINCIPAUX INDICATEURS - En millions d'euros 2012 2011 Chiffre d'affaires (HT) 571,8 524,1 Marge brute 127,5 128,7 Taux de Marge brute 22,3 % 24,6 % Résultat opérationnel courant 22,3 29,9 Marge opérationnelle courante 3,9 % 5,7 % Résultat net - Part du groupe 19,9 15,1 31-12-2012 31-12-2011 Endettement net (-) / Trésorerie nette (+) -21,6 + 29,3

Olivier Mitterrand, Président du Directoire, déclare :

" L'exercice 2012 a été marqué par un ralentissement de notre activité commerciale en France et nos résultats financiers ont été affectés par les importantes difficultés rencontrées par la branche Construction de notre filiale Zapf. Dans un contexte de marché marqué par un ralentissement des rythmes de ventes, nous abordons l'exercice 2013 avec prudence, tout en œuvrant énergiquement au redressement de la branche Construction de Zapf. En France, nous disposons d'une visibilité convenable, grâce à une offre à la vente plus large et adaptée, à la solidité de notre carnet de commandes, et à notre portefeuille foncier renforcé. Cette confiance dans notre positionnement et la solidité de notre bilan nous permettent de proposer un dividende en hausse de 20% par rapport à celui de l'an dernier. Comme par le passé, nous demeurons très vigilants sur la qualité de nos produits et leur bonne adéquation à la demande."

CHIFFRE D'AFFAIRES

Au 31 décembre 2012, le chiffre d'affaires de LNC s'établit à 571,8 millions d'euros, en hausse de 9% par rapport à celui de l'exercice 2011.

CHIFFRE D'AFFAIRES PAR SECTEUR OPÉRATIONNEL

en millions d'euros HT 12 mois - 2012 12 mois - 2011 Variation France 300,8 266,1 +13% Espagne 42,1 54,7 - 23% Allemagne 205,4 187,8 + 9% Dont Concept Bau 68,4 62,7 + 9% Dont Zapf 137,0 125,1 + 10% Autres implantations 0,6 8,3 - 93% TOTAL RESIDENTIEL 549,0 516,9 + 6% Immobilier d'Entreprise 22,8 7,2 + 217% TOTAL 571,8 524,1 + 9%

En France, le chiffre d'affaires résidentiel de l'exercice 2012 augmente de 13% et s'inscrit à 300,8 millions d'euros, contre 266,1 millions d'euros en 2011. Cette progression résulte de l'accroissement de la production de logements lié à la forte activité commerciale des exercices 2010 et 2011, elle-même permise par la progression antérieure de notre portefeuille foncier, et enfin à la consolidation du promoteur toulousain Cabrita depuis le 1er août 2011.

En Espagne, le chiffre d'affaires s'élève à 42,1 millions d'euros, contre 54,7 millions d'euros en 2011. Ce montant résulte de la livraison de 238 logements au cours l'année 2012, contre 243 unités en 2011, auxquels s'ajoutait, également en 2011, la vente d'un terrain gelé. En 2012, les livraisons se répartissent entre 188 logements à prix maitrisés et 50 logements du secteur libre, pour la plupart d'anciens stocks durs.

En Allemagne, le chiffre d'affaires de Concept Bau s'inscrit à 68,4 millions d'euros, en hausse de 9 % par rapport à 2011. Au cours de l'année 2012, 149 logements ont été livrés, soit précisément le même nombre qu'en 2011, avec toutefois des prix unitaires en moyenne plus élevés.

Le chiffre d'affaires de Zapf progresse de 10% à 137 millions d'euros, contre 125,1 millions d'euros en 2011. La branche Garages préfabriqués, dont Zapf est le leader en Allemagne, avec une part de marché de l'ordre de 20%, contribue pour 60% à l'activité totale de la filiale, avec 16 469 garages livrés en 2012, contre 15 251 en 2011 (+8%). La branche Construction est en très nette régression en 2012, avec 233 logements livrés, contre 313 en 2011.

Le chiffre d'affaires de l'Immobilier d'Entreprise s'établit à 22,8 millions d'euros. Il provient de la construction de l'immeuble de Boulogne, vendu à un investisseur au 4ème trimestre 2011, et dont la construction a commencé en début d'année 2012.

ACTIVITÉ COMMERCIALE

En 2012, le montant total des réservations s'établit à 568 millions d'euros (TTC), en baisse de 31% par rapport à 2011. Hors impact de la cession en tout début d'année de l'activité en Indonésie, le recul se limiterait à 27 %.

Les réservations de logements s'élèvent à 568 millions d'euros, en baisse de 25%. Elles portent sur 2 465 appartements et maisons, contre 3 609 unités en 2011, et 3 161 si l'on retranche l'Indonésie. Le niveau des réservations du 4ème trimestre 2012 en France a été inférieur de moitié à celui enregistré au 4ème trimestre 2011, à l'époque exceptionnellement élevé en raison de la réduction annoncée de l'avantage fiscal "Scellier".

MONTANT DES RÉSERVATIONS

en millions d'euros TTC 12 mois - 2012 12 mois - 2011 Variation France 438 505 -13% dont particuliers 352 419 -16% dont ventes en bloc 86 86 0% Espagne 52 44 +18% Allemagne 78 164 - 52% dont Concept Bau 52 100 - 48% dont Zapf (Hors activité garages) 26 64 - 59% Autres implantations 0 40 NS TOTAL RESIDENTIEL 568 753 - 25% Immobilier d'entreprise 0 68 NS TOTAL 568 821 - 31%

En France, les réservations s'établissent à 438 millions d'euros, pour 1 872 logements, contre 505 millions d'euros et 2 247 logements en 2011, soit une baisse de 13% en valeur et de 17% en volume, dans un marché national en baisse d'environ 30%.

Au cours de l'exercice, l'offre LNC s'est développée, grâce notamment aux nombreux lancements commerciaux effectués ces deux dernières années, avec 66 programmes en cours de commercialisation au 31 décembre 2012, contre 57 programmes à la fin de l'année 2011. La demande est restée présente, mais une baisse de la fréquentation des bureaux de vente et un ralentissement des rythmes de ventes ont été observés dans la 2ème partie de l'année.

Les ventes aux particuliers représentent 352 millions d'euros, soit 80 % du total en valeur, les ventes en blocs, qui constituent le solde, étant principalement composées de ventes aux bailleurs sociaux.

En raison de la baisse de l'avantage fiscal du régime "Scellier", et de l'attentisme autour du dispositif fiscal à venir, la part des ventes aux investisseurs individuels a nettement diminué, représentant 35% des ventes au détail en 2012, contre 57% en 2011 et 53% en 2010.

Cette baisse a été compensée par l'adaptation de l'offre à la vente, en particulier en direction des acquéreurs utilisateurs, qui représentent désormais 65% des ventes au détail contre 43% pour l'année 2011, et pour lesquels une offre à plus bas prix a été développée.

En Espagne, les réservations progressent de 18% en 2012 et s'élèvent à 52 millions d'euros (295 logements) contre 44 millions d'euros (239 logements) en 2011. Elles portent essentiellement sur les appartements des nouveaux programmes à prix maîtrisés, produit qui continue à rencontrer un réel succès commercial.

Au 31 décembre 2012, Premier España ne comptait plus que 19 logements terminés invendus, contre 46 au 31 décembre 2011 et 115 au 31 décembre 2010.

En Allemagne, les réservations enregistrées par Concept Bau reculent sensiblement en raison, notamment, d'une offre provisoirement plus réduite en 2012, avec seulement 8 programmes en cours de commercialisation contre 11 au cours de l'année 2011. De fait, 133 logements ont été réservés en 2012, contre 274 en 2011, la comparaison étant de plus impactée par un effet de base défavorable lié à une vente en bloc de 79 logements réalisée à Munich au début 2011.

Chez Zapf, la branche Construction a connu en 2012 d' importantes difficultés opérationnelles. Ces difficultés ont entrainé un fort redimensionnement de l'activité, et quasiment aucune prise de commande n'a été enregistrée depuis le 30 juin 2012. En conséquence, les ventes de logements ont reculé à 26 millions d'euros, contre 64 millions d'euros en 2011. Elles correspondent à la commande de 165 logements, contre 401 l'année précédente.

L'Immobilier d'Entreprise n'a pas enregistré de réservation au cours de l'exercice 2012.

CARNET DE COMMANDES

Au 31 décembre 2012, le carnet de commandes s'établit à 738 millions d'euros (HT), en retrait de 6% par rapport au 31 décembre 2011.

Le carnet de commandes résidentiel s'élève à 710 millions d'euros et représente, sur la base du chiffre d'affaires résidentiel des 12 derniers mois, 16 mois de chiffre d'affaires, contre 17 mois à fin 2011.

CARNET DE COMMANDES AU 31 DÉCEMBRE

en millions d'euros HT 31-12-2012 31-12-2011 Variation France 533 504 + 6% Espagne 62 55 + 13% Allemagne 115 153 - 25% Dont Concept Bau 77 94 - 18% Dont Zapf 38 59 - 35% Autres implantations 0 21 NS TOTAL RESIDENTIEL 710 733 - 3% Immobilier d'Entreprise 28 51 - 45% TOTAL 738 784 - 6%

En France, au 31 décembre 2012, le carnet de commandes résidentiel s'établit à 533 millions d'euros, en hausse de 6% par rapport à fin 2011, progression faible qui s'explique par un quasi-équilibre entre les nouvelles ventes et le chiffre d'affaires dégagé.

En Espagne, le carnet de commandes s'élève à 62 millions d'euros, en hausse de 13% par rapport au 31 décembre 2011. Il est constitué, pour l'essentiel, de commandes de logements à prix maîtrisés.

En Allemagne, le carnet de commandes de Concept Bau s'élève à 77 millions d'euros au 31 décembre 2012, en baisse de 18 % par rapport au 31 décembre 2011. 130 logements ont été livrés au cours du 4eme trimestre parmi lesquels 53 du programme emblématique de Cosimastrasse à Munich.

Le carnet de commandes de Zapf s'élève à 38 millions d'euros, en baisse de 35 % par rapport au 31 décembre 2011. Il correspond pour 42% à la branche Construction, avec 134 logements à achever (contre 251 un an plus tôt), et pour 58% à la branche Garages (7 700 unités).

Le carnet de commandes de l'Immobilier d'Entreprise est constitué de l'immeuble de bureaux de Boulogne vendu à un investisseur institutionnel fin 2011, et dont la production est en cours.

PORTEFEUILLE FONCIER

Au 31 décembre 2012, le portefeuille foncier total de LNC s'élève à 1 800 millions d'euros (HT) en hausse de 25% par rapport au 31 décembre 2011.

Le portefeuille foncier résidentiel s'élève à 1 580 millions d'euros (HT), correspondant à 7 168 logements, contre 6 945 logements fin 2011. Sur la base du chiffre d'affaires des douze derniers mois, il représente, à ce niveau, environ 3 ans d'activité.

PORTEFEUILLE FONCIER MAÎTRISÉ AU 31 DÉCEMBRE

en millions d'euros HT 31-12-2012 31-12-2011 Variation France 1 332 1 092 + 22% Espagne 38 66 - 42% Allemagne 209 102 +105% Dont Concept Bau 209 102 105% Dont Zapf 0 0 0% Autres implantations 0 41 -100% TOTAL RESIDENTIEL 1 580 1 301 + 21% Immobilier d'Entreprise 220 140 +57% TOTAL 1 800 1 441 +25%

En France, où se situe près de 85% du portefeuille foncier résidentiel LNC, les critères de sélection des maîtrises foncières ont été renforcés pour s'adapter, au mieux, aux nouvelles conditions de marché. Au 31 décembre 2012, le portefeuille foncier résidentiel s'élève à 1 332 millions d'euros, en hausse de 22% par rapport au 31 décembre 2011, grâce notamment aux nombreuses maîtrises foncières du 4ème trimestre 2012. Il représente 6 536 logements, contre 5 497 logements un an plus tôt.

En Espagne, avec 156 nouveaux logements maitrisés depuis le début de l'année, à mettre en regard des 295 vendus, le portefeuille foncier est en retrait, représentant 233 logements à fin décembre 2012, contre 358 logements fin 2011. A la fin de l'exercice 2012, LNC compte toujours 4 terrains gelés en Espagne, ainsi que deux tranches suspendues de programmes.

En Allemagne, le portefeuille foncier de Concept Bau à Munich a doublé et s'inscrit à environ 209 millions d'euros, représentant 409 logements au 31 décembre 2012, contre 260 logements au 31 décembre 2011.

En Immobilier d'Entreprise, le portefeuille foncier s'établit à 220 millions d'euros. Il est constitué de deux programmes à Montrouge et d'un programme à Chatenay-Malabry, le tout en phase de montage et de pré-commercialisation.

ELÉMENTS FINANCIERS

  • Compte de résultat

En 2012, la marge brute s'établit à 127,5 millions d'euros, globalement stable par rapport à l'exercice 2011. Le taux de marge brute s'établit à 22,3% du chiffre d'affaires contre 24,6% en 2011, baisse résultant des difficultés opérationnelles de Zapf Bau.

Géographiquement la marge brute se répartit de la manière suivante :

MARGE BRUTE - RÉPARTITION PAR PAYS

En millions d'euros HT 2012 2011 France - Résidentiel 77,4 63,1 France - Immobilier d'Entreprise 6,3 3,0 Espagne 7,0 7,9 Allemagne - Concept Bau 16,0 13,6 Allemagne - Zapf 20,6 39,2 Autres implantations 0,2 1,9 Total 127,5 128,7

En France, la marge brute de l'immobilier résidentiel progresse de 14,3 millions d'euros par rapport à 2011. Cette hausse résulte de la progression du chiffre d'affaire conjuguée à une amélioration de la rentabilité des programmes en production. Le taux de marge brute s'inscrit ainsi 25,7% du chiffre d'affaires contre 23,7% en 2011.

La marge brute de l'Immobilier d'Entreprise a augmenté de 3,3 millions d'euros grâce à la progression de la production de l'immeuble de Boulogne.

En Espagne, la marge brute s'inscrit à 7 millions d'euros soit 16,6% du CA, contre 14,4% du CA l'année précédente. Bien que le chiffre d'affaires 2012 soit constitué pour 80% de livraisons de logements à prix maitrisés à rentabilité normale, le taux de marge 2012 reste affecté par la vente de 50 logements du secteur libre, pour la plupart d'anciens stocks durs faiblement margés, et par des dépréciations complémentaires de terrains gelés pour 1,7m€.

En Allemagne, la marge brute de Concept Bau s'élève à 16 millions d'euros représentant 23,4% du CA contre 13,6 millions d'euros et 21,7% du CA en 2011. Cette progression s'explique par le poids élevé des programmes haut de gamme livrés en 2012, qui dégagent des prix unitaires et des niveaux de marge supérieurs.

Chez ZAPF, la marge brute a reculé de 39,2 millions d'euros en 2011 à 20,6 millions d'euros en 2012, s'inscrivant à 15% du CA, contre 31,3% du CA l'année précédente. Cette forte baisse provient des importantes difficultés opérationnelles rencontrées par la branche Construction ("Bau"), la rentabilité des Garages étant demeurée, pour sa part, stable entre les deux exercices.

Cet important recul s'explique par de graves erreurs d'estimation commises en 2011 et début 2012 au niveau des coûts de revient. Du fait de ces erreurs, ZAPF Bau a conclu, au cours de cette période, une série de contrats de construction à marge très faible, voire parfois négative. Ces mauvais chiffrages initiaux se sont trouvés aggravés par la hausse générale des coûts de construction en Bavière, ainsi que par des pénalités contractuelles liées à la mauvaise exécution de certains chantiers. Après la découverte de ces dysfonctionnements, ZAPF a entrepris une réorganisation complète de la branche Construction, et a diligenté un bureau d'études externe pour faire un audit complet de tous ses chantiers. Cet audit technique, qui a duré plus de six mois, a entrainé un important ajustement des comptes de la société.

Le résultat opérationnel courant est en retrait de 7,6 millions d'euros, s'inscrivant à 22,3 millions d'euros en 2012, contre 29,9 millions d'euros en 2011, résultant du poids des mauvaises performances de ZAPF. La marge opérationnelle courante s'établit ainsi à 3,9% du chiffre d'affaires en 2012, contre 5,7% en 2011.

En France, où se réalise près de 60% de l'activité du groupe, la marge opérationnelle courante a progressé pour représenter 9% du chiffre d'affaires, contre 5,7 % en 2011. Les filiales de promotion en Espagne et en Allemagne dégagent également une bonne rentabilité, avec des niveaux de marge opérationnelle de 9,2% et 12,9% de leurs chiffres d'affaires respectifs.

En revanche, du fait des difficultés de sa branche Construction, ZAPF affiche une perte opérationnelle courante de 18,7 millions d'euros, soit une baisse de 24,4 millions d'euros par rapport à 2011, impactant fortement la performance globale du groupe.

Le résultat financier s'établit à – 4,7 millions d'euros, en amélioration de 1,7 millions d'euros par rapport à 2011, du fait de la diminution des taux d'intérêt et de la réduction de la base d'endettement brut moyen, passée de 146 millions d'euros en 2011 à 128 millions d'euros en 2012.

L'impôt sur les bénéfices s'élève à 5 millions d'euros, soit un taux effectif de 26,5% du résultat avant impôt, à comparer avec 7,7 millions d'euros et 32,5% en 2011.

Les intérêts minoritaires représentent un produit de 6,6 millions d'euros, principalement constitués par la quote-part de perte affectée aux actionnaires minoritaires de ZAPF.

Le résultat net part du Groupe s'établit à 19,9 millions d'euros, contre 15,1 millions d'euros en 2011, en hausse de 31% par rapport à 2011, et représentant 1,35 euro par action.

  • Structure du bilan

Au 31 décembre 2012, le besoin en fonds de roulement s'élève à 223,9 millions d'euros, en hausse de 62,9 millions d'euros par rapport à 2011, principalement du fait de la progression des stocks en France.

En lien avec cette augmentation du BFR, LNC présente, au 31 décembre 2012, une dette nette de 21,6 millions d'euros, soit 10% de ses fonds propres consolidés, contre une trésorerie nette de 29,3 millions d'euros l'année précédente.

Au 31 décembre 2012, les capitaux propres consolidés s'élèvent à 213 millions d'euros, soit 14 euros par action, contre 208,3 millions d'euros au 31 décembre 2011. Les fonds propres des entités françaises représentent 84 % du total des capitaux propres consolidés à fin décembre 2012.

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET DIVIDENDE

Le Directoire proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires, qui se tiendra vendredi 24 mai 2013, la distribution d'un dividende de 0,60 euro par action, avec option de paiement en titres1.

PERSPECTIVES

En 2012, Les Nouveaux Constructeurs a poursuivi ses efforts en matière de projets nouveaux en France, tout en demeurant très vigilant sur leurs critères d'acquisition. En conséquence, nous abordons l'exercice 2013 avec une bonne visibilité, grâce à un carnet de commandes étoffé et un portefeuille foncier de qualité.

En Allemagne, l'assainissement de la branche Construction de Zapf et son retour à la rentabilité continueront de constituer une de nos priorités en 2013. Par ailleurs nous entendons poursuivre notre recentrage sur la France, dont le portefeuille foncier représente désormais plus de 85 % du portefeuille total, en y maintenant une grande sélectivité en matière de développement foncier et d'adéquation de nos produits à la demande.

CALENDRIER DE COMMUNICATION FINANCIÈRE

  • Information financière du 1er trimestre 2013 : jeudi 2 mai 2013 (avant l'ouverture de NYSE-Euronext Paris)

LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

La société, fondée par Olivier Mitterrand, est un acteur important de la promotion de logements neufs et de bureaux, en France et dans deux autres pays européens.

Depuis 1972, Les Nouveaux Constructeurs a livré près de 65 000 appartements et maisons individuelles, en France et à l'étranger. Solidement implanté en France, sa présence dans six des principales agglomérations du pays, ainsi que la qualité de ses programmes ont permis à Les Nouveaux Constructeurs de devenir l'un des noms reconnus de la profession.

Les Nouveaux Constructeurs est coté sur NYSE-Euronext Paris, depuis le 16 novembre 2006 (compartiment C, code "LNC" - code ISIN : FR0004023208) et fait partie de l'indice SBF 250.

Retrouvez tous les communiqués de presse Les Nouveaux Constructeurs à l'adresse internet suivante : http://www.lesnouveauxconstructeurs.fr/fr/communiques

ANNEXES

CHIFFRE D'AFFAIRES TRIMESTRIEL - PAR P

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