Le crowdfunding immobilier, une bonne idée ?

Investir dans l’immobilier peut prendre diverses formes : l’investissement locatif, projet au long court souvent chronophage et énergivore, ou l’investissement en SCPI par exemple, pour les amateurs de pierre-papier traditionnel. Une solution plus originale et agile existe, celle du crowdfunding qui permet en quelque clics, avec un ticket d’entrée très réduit, de participer à un investissement immobilier, à des taux de rendement avoisinant, en moyenne, les 9 %.

Le financement participatif appliqué à l’immobilier

Le mode de financement qui nous intéresse ici est donc le crowdfunding, littéralement le « financement par la foule », c’est-à-dire une multitude d’investisseurs particuliers qui s’inscrivent sur une plateforme et qui, ensemble, financent tout ou partie d’un projet. Bien sûr, ce moyen de financement n’est pas nouveau ni propre à l’immobilier, et on a vu fleurir ces dernières années des plateformes de financement participatif dédiées à des projets très divers, dans les arts et spectacles, l’agriculture, ou encore les jeux de société….

Le financement participatif immobilier est un outil de collecte qui ne passera pas, comme c’est souvent le cas dans les exemples précités, par des dons avec contreparties, mais par un système de prêt rémunéré.

Concrètement, le particulier désirant investir, choisit un projet immobilier sur une plateforme de financement participatif, sur laquelle il s’inscrit. Il participe alors à la levée de fonds, sous la forme d’un emprunt obligataire, à un taux qui est fixé, connu dès le départ de l’opération (classiquement entre 8% et 12%), et sur une durée connue également, entre 1 et 4 ans, en moyenne autour de 21 mois. Les remboursements, c’est-à-dire la totalité du capital ainsi que les intérêts, sont réalisés à la toute fin du projet, en l’hypothèse d’absence de retard dans les travaux.

Concernant la typologie de projets, il peut s’agir d’achat et de réhabilitation de biens, de travaux dits de « surélévation » avec revente, éventuellement en lots. Ces opérations sont conçues et réalisées par des marchands de biens. Il peut également s’agir plus classiquement d’opérations de promotion, réalisées comme son nom l’indique par un promoteur, à l’initiative de la création d’une offre neuve.

Un mot sur les plateformes, dont certaines se dédient intégralement à l’investissement immobilier. Il s’agit à la fois de la vitrine qui présente les projets immobiliers à financer, et de la structure qui se charge de mettre en relation les investisseurs particuliers et les promoteurs / marchands de bien, souhaitant lever des fonds.

Puisqu’une illustration vaut tous les discours…

Prenons un exemple : la plateforme de crowdfunding Anaxago propose un « catalogue » d’opérations immobilières. Parmi ces dernières, imaginons celle d’un marchand de biens qui a besoin, pour compléter son tour de table, de 500 000 euros, qui constitueront l’essentiel de son apport en fonds propres pour un projet de réhabilitation d’un ancien atelier textile à Lille, pour le transformer en logements étudiants. Le ticket d’entrée est de 1 000 euros, la durée de 36 mois et le taux de 9,25 %.

Dans la pratique, un investisseur particulier décide de placer 4 000 euros et s’inscrit sur Anaxago pour y virer les fonds. A l’issue de l’opération, donc au bout de 3 ans, sauf retard, il récupère l’intégralité de son capital de 4 000 euros, auxquels on ajoute les intérêts, soit 1 110 euros. Il faut retrancher l’imposition de 30 % sur le gain, soit 333 euros. Il récupère donc 4 777 euros.

Notez qu’à aucun moment, Alain n’est devenu propriétaire d’une part du bien, ni ne peut en exiger l’encaissement des loyers. Il s’agit – c’est fondamental – d’un placement sous forme de prêt rémunéré, et non d’une acquisition foncière.

Un intérêt partagé, et pour le professionnel et pour l’investisseur particulier

Pour le promoteur ou le marchand de biens, la solution du crowdfunding permet de « boucler le tour de table », en débloquant le plus souvent l’autorisation de la banque pour un prêt. La partie financée par le crowdfunding correspond alors à un apport en fonds propres, le reste (majoritaire) étant financé par emprunt bancaire traditionnel. A l’heure de l’augmentation du coût de la construction, du durcissement des règles prudentielles des banques et des conditions d’octroi de crédit, le passage par la case financement participatif peut tout simplement débloquer la concrétisation d’un projet.

Le crowdfunding immobilier s’adresse donc tout particulièrement à des promoteurs de taille intermédiaire, qui peuvent ainsi boucler le financement d’un projet. Il faut comprendre que dans la plupart des cas, la foule ne finance pas le projet mais complète un financement en cours.

Pour l’épargnant, l’intérêt est naturellement dans la performance du placement, pour un ticket d’entrée faible (1000 euros est une norme répandue, sans être une règle absolue). Comme tout investissement dans la « pierre-papier », il n’y a aucune implication personnelle, aucune dépense de temps et d’énergie dans les opérations d’achats de terrain, de suivi de travaux, de revente, etc. De A à Z le projet peut être choisi, financé et suivi très facilement en ligne, sur la plateforme.

Quel rendement attendre ?

Les taux proposés sont plus qu’alléchants, puisque le rendement moyen dépasse 9,20 %, selon le baromètre 2021 FundImmo / Hellocrowdfunding, pour une durée moyenne de placement de 21,2 mois. Quel support financier du marché actuel peut en dire autant ? Alors certes une telle rentabilité s’accompagne d’un risque, celui de perte en intérêts, voire en capital. C’est le cas si le projet n’aboutit pas, en cas par exemple de faillite de la société. Or le taux de défaut, toujours selon le même baromètre, était famélique en 2021, à 0,09%.

Un autre risque existe, celui-ci lié au retard de remboursement, qui rallonge d’autant la période pendant laquelle le capital ne peut être récupéré. Sachez toutefois que les intérêts continuent d’être versés le cas échéant dans l’intervalle entre le premier jour du retard et la clôture du projet.

Pour être complet sur la question du rendement, il faut se pencher sur la question des impôts. La fiscalité applicable est la même que pour les dividendes ou les plus-values sur valeurs mobilières, à savoir une imposition au PFU de 30% (12,8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).

Le financement participatif : une bonne idée ?

C’est une excellente piste pour diversifier son épargne, à condition bien sûr d’accepter le risque (faible) de défaut, comme dans tout emprunt obligataire au demeurant. A condition aussi d’accepter que le capital soit bloqué, éventuellement au-delà de la date indiquée. Dans ce dernier cas toutefois, les intérêts continuent d’être versés. Il est donc déconseillé d’y placer des sommes dont on aurait éventuellement besoin à court terme : il ne s’agit pas d’un placement d’épargne liquide.

Ajoutons qu’avant de participer, il convient de bien s’informer sur le projet bien sûr, mais aussi sur la plateforme en ligne qui promeut ledit projet. Est-ce une plateforme qui a pignon sur rue, qui a les autorisations en bonne et due forme d’exercer en France ? Des comparateurs de plateformes de crowdfunding immobilier peuvent vous aider dans cette démarche.

Cet investissement de niche, qui bénéficie d’un rapport bénéfice / risque particulièrement intéressant, est en pleine croissance. La collecte a frôlé le milliard d’euros l’an passé.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Finance Héros. La rédaction de BFM Business n'a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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