Comment faire baisser votre loyer en cinq étapes

On vous explique comment vérifier si votre loyer est trop élevé par rapport à ce que prévoit la loi et comment agir si c'est le cas.

Dans un certain nombre de villes où le marché immobilier est en tension, les loyers sont plafonnés. Ce dispositif, instauré par les lois Alur et Elan, vise à éviter les abus en fixant une fourchette de prix et un plafond maximal de loyer.

Mais tous les bailleurs ne respectent pas cet encadrement des loyers. Selon le baromètre de l’observatoire de l’encadrement des loyers de la Fondation Abbé Pierre, 30% des annonces analysées en 2023 en France dépassaient le plafond de loyer. Alors comment savoir si votre loyer est trop élevé? Et que faire si c'est le cas?

1. Vérifiez que votre ville plafonne les loyers

Seules certaines grandes villes pratiquent le plafonnement des loyers. La première étape est donc de vérifier si votre commune en fait partie.

Il s'agit de: Paris, Bordeaux, Lille (ainsi que Hellemmes et Lomme), Lyon (et Villeurbanne), Montpellier, Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) et Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse).

2. Vérifiez que votre propriétaire respecte le loyer de référence majoré

Rendez-vous maintenant sur le simulateur en ligne de votre ville. Voici les liens vers les outils des communes de Paris, Bordeaux, Montpellier, Lyon, Lille, Plaine commune et Est Ensemble. Ils permettent de comparer votre loyer avec le montant maximal en vigueur.

Prenons l'exemple de Paris. Le simulateur permet de remplir un certain nombre de critères. Il faudra ainsi indiquer le loyer, la superficie, la date de signature du bail et, entre autres, l'année de construction de l'immeuble.

Le site de la mairie de Paris permet de vérifier la conformité de votre loyer. © ville de Paris (capture)

Normalement, la date de construction figure sur votre bail. Vous pouvez aussi la retrouver en entrant votre adresse sur un site comme GoRenove.fr. Elle est déterminante car les loyers maximum à respecter dépendent de l'âge de votre immeuble.

Attention également à bien indiquer le loyer inscrit sur votre bail (même s'il a augmenté depuis). La hausse annuelle des loyers est d'ailleurs elle-aussi encadrée, comme expliqué dans cet article.

Si vous avez un doute sur un élément, vous pouvez toujours appeler ou prendre rendez-vous avec l'Adil. L'Agence départementale d’information sur le logement dispose de juristes qui peuvent vous aider dans vos démarches.

3. Vérifiez si vous payez un complément de loyer

Il se peut que votre propriétaire demande un complétement de loyer (c'est inscrit sur le bail). Dans ce cas, il peut dépasser le montant du loyer de référence majoré fixé par la loi. Il vous appartient donc de vérifier si ce supplément est légal.

Un complément de loyer peut être demandé lorsque l'appartement bénéficie de caractéristiques exeptionnelles de localisation ou de confort (vue dégagée sur la tour Eiffel, jardin...). Un certain nombre de critères valables et non valables sont cités sur le site de la mairie de Paris.

En cas d'abus, ce complément peut être contesté. Vous disposez de 3 mois à compter de la signature du bail pour faire une réclamation auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC). Si elle n'intervient pas favorablement, votre dernier recours reste le juge des contentieux et de la protection, qu'il faut saisir dans les 3 mois suivants.

4. Agissez auprès du propriétaire ou de la mairie

Si votre bailleur ne respecte pas le loyer maximum (et que vous ne payez pas de complément de loyer), il est temps d'agir. À partir de là, plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez tenter de régler la situation à l'amiable en contactant votre propriétaire pour signaler le dépassement et demander un remboursement et une réduction du loyer.

Vous pouvez aussi signaler le dépassement de loyer directement à la mairie ou à la préfecture selon les cas. Le simulateur de la mairie de Paris permet par exemple de faire le signalement directement en ligne.

Les étapes pour signaler un dépassement de loyer auprès de la ville de Paris. © ville de Paris

Il faudra alors remplir un formulaire en indiquant vos coordonnées et ceux du propriétaire et en transmettant les documents justificatifs, notamment le bail signé.

5. Armez-vous de patience

Dernière étape, patientez. La mairie va instruire votre dossier. Le cas échéant, elle demandera à votre propriétaire de se mettre en conformité avec la loi en baissant votre loyer et en vous remboursant les trop perçus.

Si le bailleur ne réagit pas, il pourra être sanctionné d'une amende allant jusqu'à 5.000 euros (15.000 euros pour les personnes morales).

Marine Cardot