Pour emprunter sur 25 ans, il faut désormais tabler sur un taux à 3% pour son crédit

L'envolée des taux des crédits immobiliers s'accélère encore depuis le début de l'année. Même les meilleurs profils ne sont plus épargnés.

Mois après mois, la progression des taux ne faiblit pas. Aussi, il devient de plus en plus compliqué d'obtenir un taux à moins de 3% pour un crédit immobilier sur 25 ans, voire sur 20 ans.

Chez Cafpi, l'un des leaders du secteur, les taux ont atteint en février 2,57% en moyenne pour les prêts sur 10 ans, 2,75% sur 15 ans, 2,8% sur 20 ans et 2,94% sur 25 ans. Au sein du réseau, les meilleurs dossiers ne parviennent pas actuellement à obtenir mieux que 2,55% sur 20 ans et 2,65% sur 25 ans par exemple. "Les hausses des taux de crédit immobilier continuent de s’enchaîner à un rythme d’environ 20 centièmes (0,20 point de pourcentage, NDLR) par mois et devraient se stabiliser autour de 3,50% à l’horizon du mois de juin", prévoit Olivier Lendrevie, le président de Cafpi.

La dernière édition de l'Observatoire Crédit Logement / CSA, qui fait référence dans le secteur, confirme cette tendance. Selon l'observatoire, les taux moyens (hors assurance toujours et toutes durées confondues) s'élevaient à 2,82% en février pour les prêts à l'habitat. Avec assez peu de différence entre l'accession dans le neuf (2,82%) et l'accession dans l'ancien (2,84%). Il faut remonter à mi-2014 pour trouver des taux semblables.

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Plus de 3% dans les trois quarts des dossiers sur 25 ans

Au cours des derniers mois, la progression des taux s'est même accélérée. "Les augmentations observées depuis le début de l’année sont sensiblement plus rapides que celles intervenues jusqu’alors : + 26 points de base – pdb – en janvier et +21 pdb en février, contre une hausse mensuelle de 11 pdb en moyenne en 2022", souligne les auteurs de l'étude.

En ce qui concerne les prêts sur 25 ans, les taux dépassent les 3% pour les trois quarts des emprunteurs. Dans certains cas, ils vont jusqu'à 3,5%. Par ailleurs, "pour la moitié des emprunteurs (ceux les moins bien dotés en apport personnel), la barrière des 3,0 % est franchie sur les prêts à 20 ans", souligne encore l'observatoire. Dans le détail par durée, les taux moyens ressortent dans cette étude à 2,62% sur 15 ans, 2,83% sur 20 ans et 2,96% sur 25 ans.

Face à cette envolée, et dans un contexte où les prix immobiliers commencent à peine à diminuer dans certaines villes, de plus en plus de ménages jettent l'éponge et la production de crédits s'effondre. Sur la période de trois mois allant de novembre 2022 à janvier 2023, le nombre de prêts accordés s'écroule de 44,1% sur un an (par rapport, donc à la période novembre 2021-janvier 2022). En montant global de crédits, la chute est tout aussi spectaculaire: -45,2% sur un an.

"Ecarts importants d'une banque à l'autre"

Le relèvement des taux d'usure du 1er mars devrait un peu débloquer les vannes. Mais le mouvement devrait rester assez faible. Depuis cette date, le taux d'usure est fixé à 3,67% (contre 2,75% depuis février) pour les prêts de moins de 10 ans, à 3,87% (contre 2,90%) pour les prêts d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et enfin à 4% (contre 3,79%) pour des prêts de 20 ans ou plus. Pour rappel, le taux d'usure correspond au taux maximal auquel les banques peuvent octroyer un crédit, en prenant en compte à la fois le taux du prêt mais aussi celui de l'assurance et certains frais de dossier (comme l'éventuelle commission du courtier).

"La profitabilité des nouveaux crédits ne s’est pas rétablie, loin s’en faut. Car depuis juillet 2022, le relèvement du principal taux de refinancement de la BCE contribue largement à la dégradation de la marge des établissements de crédit: plus récemment, le relèvement intervenu à compter du 21 décembre 2022 avait porté le taux de refinancement de la BCE à 2,5% et celui du 8 février, à 3,0%", juge l'Observatoire Crédit Logement / CSA. Traduction: les banques ne font toujours pas assez de marges sur les crédits actuels et vont donc devoir encore augmenter leurs taux dans les mois à venir.

Petit motif d'espoir pour ceux qui ont encore les moyens d'emprunter: "on recommence à voir des écarts importants d’une banque à l’autre tant sur les taux proposés que sur les exigences d’apport personnel et d’épargne de précaution", explique Cafpi. D'où l'importance de bien toiletter "son plan de financement et sa demande de crédit".

https://twitter.com/jl_delloro Jean-Louis Dell'Oro Rédacteur en chef adjoint BFM Éco