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Crédit immobilier : les taux sont au plus bas mais de moins en moins de monde en profite

Les banques serrent encore la vis sur les crédits immobiliers

Les banques serrent encore la vis sur les crédits immobiliers - AFP

Alors que les taux appliqués par les banques sont proches de leurs planchers historiques, les banques sélectionnent de plus en plus durement les dossiers de crédit immobilier.

Les taux se rapprochent encore de leurs plus bas historiques, mais les banques serrent la vis sur les dossiers acceptés. "On est encore dans un marché à deux vitesses", résumait mardi dans l'émission BFM Bourse Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier en crédits immobiliers Vousfinancer. "D'un côté les taux sont très bas et d'un autre côté les banques sont de plus en plus exigeantes. Donc finalement, on a peu d'emprunteurs qui peuvent bénéficier de ces conditions extrêmement favorables", explique-t-elle.

De fait, les barèmes du mois de décembre viennent de tomber, avec des baisses de 0,1 à 0,2 point de pourcentage en moyenne selon Vousfinancer. "Aujourd'hui avec un bon dossier, si on a moins de 35 ans, 10% d'apport, (…) on peut emprunter à 0,88% sur 20 ans", indique Sandrine Allonier. Chez le courtier, les taux ressortent en décembre à 1,10% en moyenne sur 15 ans, 1,30% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans. Mais pour les meilleurs dossiers, on passe à 0,58% sur 15 ans, 0,88% sur 20 ans et 1,06% sur 25 ans.

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Des banques sous la pression des autorités

D'un côté, les banques cherchent à séduire les meilleurs profils, car les crédits octroyés en cette fin d'année seront en fait débloqués en début d'année prochaine. Or, il faut remplir les objectifs de production de prêts immobiliers pour 2021.

Mais de l'autre côté, il y a une sélectivité accrue des dossiers. Les professionnels pointent du doigt les critères d'octroi assez stricts fixés par le Haut Conseil de stabilité financière. Le HCSF demande en effet depuis fin 2019 aux banques de ne plus prêter sur plus de 25 ans ni avec un taux d'endettement qui dépasse 33%. Certes, il y a une petite marge de manœuvre. Les banques peuvent ne pas respecter ces critères pour 15% des dossiers. Mais les trois quarts de cette flexibilité est "réservée aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale". En outre, ces dossiers "en dehors des clous" ne doivent pas représenter un endettement dépassant 7 ans de revenus, comme le précise la recommandation N° R-HCSF-2019-1 du HCSF.

Des refus de prêts qui explosent

Les banques "ont toujours ces critères du Haut Conseil de stabilité financière, mais le pire c'est qu'elles en rajoutent (…) à cause de la crise sanitaire", estime Sandrine Allonier, qui prend le cas d'une banque sur le reste à vivre. S'il n'y a pas de définition juridique précise, le reste à vivre correspond à ce qui reste à la fin du mois une fois pour un ménage lorsqu'il a payé sa mensualité de crédit, ses éventuels loyers, ses impôts et certaines autres charges récurrentes (comme par exemple une pension alimentaire). "Cette banque d'Ile-de-France, avant elle demandait 700 euros (de reste à vivre, NDLR) pour une personne seule, aujourd'hui c'est 850 euros. Pour un couple, elle demandait 1200 euros, aujourd'hui c'est 1500 euros".

Résultat, le taux de refus des banques ne cesse de progresser. Chez Vousfinancer, il atteint désormais 17% des dossiers au quatrième trimestre, contre 13,2% cet été, 10% au deuxième trimestre et 5,5% en moyenne sur l'ensemble de l'année 2019. Car face à une situation économique qui se dégrade, les banques ont peur que les impayés et les défauts de paiement se multiplient sur les crédits.

J.L. D.