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Le viager : une solution pour financer sa retraite ?

Peu de retraités utilisent le viager pour arrondir leur pension

Peu de retraités utilisent le viager pour arrondir leur pension - -

Vendre son logement ou sa maison en viager permettrait à des nombreuses personnes âgées de financer leur retraite. Pourtant, la solution peine à décoller.

Le viager, un pari honteux sur la mort d’autrui ? Même si le concept heurte certains esprits, cela serait pourtant une réponse, partielle, au financement des retraites.

Selon l’Insee, 18,6 millions de personnes ont plus de 60 ans actuellement, elles seront 22,3 millions en 2050. "Avec l’allongement de la durée de vie, les besoins en trésorerie des personnes âgées s’accroissent et de ce fait, leur niveau de vie ne cesse de baisser. D’ici 2040 ? Celui-ci devrait ainsi reculer d’environ 20% par rapport à celui des actifs, selon l’Insee. Un phénomène accru par un système de retraite peu adapté aux besoins des seniors", souligne Jacques Daboudet, PDG du réseau immobilier Capifrance.

Sachant que 75% des plus de 60 ans, selon l’Insee, sont propriétaires de leur résidence principale, une des solutions pour les personnes âgées serait de vendre leur logement et de partir vivre en maison de retraite. Mais les loyers pour ce genre d’établissement sont très élevés. En région parisienne, ils se situent entre 2000 et 5000 euros mensuels. "Les fruits de la vente permettent de faire face aux frais. Soit, mais pour combien de temps ?" s’interroge Benjamin Mabille fondateur et dirigeant de BM Finance, cabinet de conseil en stratégie fiscale et patrimoniale.

Autre alternative: le viager. "Le viager libre constitue une alternative sans égal pour les personnes concernées. La rente perçue permet largement de subvenir à tous ses frais, et ce à vie", précise Benjamin Mabille. Ce type d’opération permet de vendre sa maison en contrepartie d’une rente viagère, en conservant éventuellement le droit d’y rester vivre.

Pour l’acheteur, aussi, le système a ses avantages. Tout d’abord les prix, calculés notamment en fonction de l’âge du vendeur, sont plus attrayants que pour l’immobilier classique. De plus, l’UFC Que-Choisir, dans un dossier de juillet 2009, rappelle que le viager permet "d’acquérir une très belle demeure, sans être limité par la sacro-sainte règle du taux d’endettement, cet usage bancaire qui interdit à un emprunteur immobilier de consacrer plus de 33% de ses revenus au remboursement des crédits".

Les banques, lors d'une acquisition en viager, sont plus exigeantes

Pourtant, avec autant de bons arguments, le marché ne décolle pas. D’après les chiffres des notaires, les ventes en viager n’ont représenté, en 2011, que 0,22% de l’ensemble des transactions en province. Pourtant, les biens ne manquent pas. Il y en aura 23 000 actuellement sur le marché en attente d’acheteurs, selon Capifrance.

Reste que, avec l’allongement de la durée de vie, aucun acheteur ne peut être certain de la date à laquelle il aura enfin accès au bien. La peur de ne jamais pouvoir en disposer est bien présente ! Bien qu’il date de 1972, le film "Le Viager" est dans tous les esprits. Michel Serrault y incarne un personnage qui a vendu sa maison en viager. Il refuse de mourir et finit par enterrer son acheteur et ses ayants droit !

Mais en dehors de cette crainte ancrée dans l’inconscient collectif, d’autres risques, bien réels, existent. Tout d’abord, en cas de chômage "la rente risque d’être une lourde charge, car il est impossible de bénéficier, comme pour un achat classique, de la petite sécurité de l’assurance perte d’emploi", explique l’UFC-Que Choisir. De plus, la rente que l’acheteur s’engage à verser est indexée sur un indice, déterminé librement dans le contrat de vente. Le plus souvent, il est indexé sur l’indice du coût de la vie. Mais lors d’un prêt immobilier fixe, les mensualités n’évoluent pas, elles.

Et enfin, les banques prêtes à financer une acquisition en viager sont très exigeantes. L'acquéreur doit être déjà propriétaire de sa résidence principale et disposer d'une épargne conséquente. Par ailleurs, si le bien en viager est en mauvais état, c’est l’acheteur qui devra payer les grosses réparations. Il est donc conseillé de bien estimer les charges lors de l’achat.

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Une autre solution : prêt viager hypothécaire

Il existe un prêt garanti par une hypothèque sur un logement dont l’emprunteur est propriétaire. Toute personne, à partir de 65 ans, peut y souscrire. Il n’aura pas de remboursement de son vivant, sauf s’il décide d’un remboursement anticipé ou s’il vend le bien. En revanche, à sa mort, la banque vendra le bien pour se faire rembourser.

Diane Lacaze