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Savez-vous combien vaut votre logement?

Des outils pour aider à estimer son bien.

Des outils pour aider à estimer son bien. - Sephelonor - Pixabay

Que ce soit pour une vente, une succession, une donation ou l'éventuelle déclaration de son ISF, il est souvent délicat d'établir le juste prix de son logement. Voici quelques astuces pour le déterminer.

Combien vaut l'appartement que j'ai acheté il y a 15 ans? Et la maison dans le Morvan dont j'ai hérité en 2010? C'est le genre de question qu'on peut se poser par simple curiosité. Ou, au moins, à un moment précis de son existence où cette information devient capitale: vente du bien, succession, calcul de ISF… 

Bien entendu, le plus simple reste de confier cette estimation à un professionnel. Mais, même si les agents immobiliers se trompent rarement, un seul avis ne suffit pas. Et puis surtout, il existe aujourd'hui une multitude d'outils permettant de procéder soi-même à l'évaluation. Tour d'horizon.

On peut commencer avec Immoprix, le baromètre immobilier des notaires. On y trouve classé par département, ville puis quartier le prix médian par mètre carré pour les maisons et les appartements. Une carte des prix est spécialement dédiée à l'Île-de-France sur paris.notaires.fr. Cela donne un premier aperçu.

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Patrim, l'outil le plus complet

Mais les données des notaires ne permettent que de se faire une première idée. Il est donc bon de compléter cette information, avec l'outil Patrim. Cette base de données de l'administration fiscale recense toutes les ventes de biens immobiliers. Nous l'avons testé pour vous il y a quelques mois. Et si la DGFiP nous précisait alors que "le zéro défaut n'existe pas et il est toujours possible qu'il y ait quelques erreurs", il faut reconnaître que cette base de données est la plus exhaustive puisqu'elle recense toutes les informations contenues dans les actes notariés. Patrim donne une idée de la valeur d'un bien en se basant sur des ventes équivalentes dans un rayon de 300 mètres à 5 km.

Si la base de données est complète, Patrim ne permet néanmoins pas de bien prendre en compte certaines spécificités qui peuvent renchérir ou amoindrir le prix d'un logement: exposition, étage, accès direct à une terrasse ou à un jardin, etc... Sur ce plan, les logiciels d'estimation des professionnels sont les plus performants, car ils permettent de compléter l'estimation via Patrim: SeLoger, MeilleursAgents ou encore le site immobilier de BFM Business, LaVieImmo. Il suffit de préciser la taille du bien, l'année de construction, l'étage… La liste des éléments à renseigner est longue mais elle permet d'obtenir une estimation assez personnalisée.

Pourquoi dans un même immeuble, tous les appartements ne se valent pas

Grâce à l'outil Patrim, vous avez pu constater que, dans votre immeuble, certains appartements se sont vendus bien plus chers que le vôtre. Ce n'est pas un hasard! SeLoger liste les principaux critères justifiant qu'un appartement puisse valoir plus cher que celui de son voisin, même si sa surface est équivalente. Ainsi, il est possible de rajouter 5 à 20% pour une belle vue (paysage, monument historique, …), 15 à 20% pour une terrasse, 3 à 5% pour une double orientation sud-est ou sud-ouest, 2,5% pour un étage élevé s'il y a un ascenseur. Des fenêtres double vitrage pourront également être un avantage justifiant un prix plus élevé.

Parmi les autres moins, SeLoger affirme qu'un logement en rez-de-chaussée vaudra entre 15 à 20% moins cher, -5% pour une orientation nord, entre -5 et -10% pour des nuisances sonores (rue, établissement scolaire, …), entre - 5 à -10 % pour un vis-à-vis ou une vue sur un endroit sombre et comptez autant si le logement n’est pas bien agencé (trop grand nombre de couloirs, espaces mal exploités, …).

Le particulier ne doit pas oublier qu'il y a un écart qui peut aller jusqu'à 20% entre le prix qu'il estime et le prix qui sera négocié. Car même s'il ne surestime pas son bien et qu'il colle au maximum au prix de marché, certains critères sont trop subjectifs pour être pris en compte de la même manière par tout le monde. On peut imaginer que l'absence d'infrastructures pour enfants (jardins, école, …) gênera moins les célibataires ou couples sans enfant qu'une famille. La décote engendrée par un logement au sixième sans ascenseur sera plus importante pour une famille avec bébé.

D. L.