BFM Patrimoine

Placement immobilier: où vont aller les SCPI en 2017?

-

- - -

Avec un rendement moyen de 4,6% attendu pour 2016, une absence de gestion locative et un ticket d’entrée très réduit, la pierre papier figure parmi les placements à privilégier en termes de diversification patrimoniale et de préparation à la retraite.

Le rendement de la pierre papier est alléchant. Toutefois, compte tenu du contexte économique (baisse des taux, annonce du Brexit, bulle immobilière,…), la question suivante peut légitimement se poser: où vont aller les SCPI en 2017?

Un nouveau record de collectes constaté au premier semestre 2016

L’association française des placements immobiliers (ASPIM) vient de publier ses chiffres pour le premier semestre 2016 ; des chiffres particulièrement en hausse, laissant transparaître une dynamique économique favorable. La collecte nette des 174 SCPI présentes sur le marché a en effet grimpé jusqu’à 2 452,4 millions d’euros, soit une augmentation de 32% par rapport au premier semestre 2015 qui affichait alors déjà une hausse spectaculaire. On peut ainsi s’attendre à ce que la tendance se poursuive en 2017.

Ce nouveau record est la preuve que les SCPI continuent de séduire les investisseurs en raison de leurs nombreux avantages. Les SCPI proposent des niveaux de rendement inégalables par rapport à leur degré de risque. Grâce à la diversification opérée par les sociétés de gestion au sein du patrimoine immobilier des SCPI ainsi qu’au nombre importants d’associés, le risque est faible car diversifié et mutualisé. Le rendement proche des 5%, quant à lui, s’explique par le fait que les SCPI investissent dans l’immobilier de type professionnel (bureaux, commerces,…), un secteur très rentable et peu accessible en direct.

La liquidité des SCPI devient meilleure

C’est la conséquence de cette hausse dans les collectes. Le marché secondaire des SCPI devient plus dynamique grâce à l’augmentation des associés et donc des parts. L’ASPIM a ainsi enregistré un montant de transaction sur les parts de SCPI de 334,6 millions d’euros au premier semestre 2016. Alors que le premier semestre 2015 affichait quant à lui 318,66 millions d’euros de parts échangées, on assiste à une hausse des transactions sur le marché secondaire de 5% sur un an.

Afin d’optimiser la liquidité de la pierre-papier, il convient de loger ses parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. Elles prendront alors la forme d’unités de compte (UC) dont la liquidité sera garantie par la compagnie d’assurance. De plus, la fiscalité des parts de SCPI en termes de plus-value et de transmission sera plus favorable puisqu’elle dépendra totalement de celle de l’assurance-vie.

Quel rendement pour 2017 ?

Il existe à l’heure actuelle 174 SCPI sur le marché qui tentent de se différencier auprès des investisseurs par la qualité de leurs actifs et leurs rendements attendus par rapport à leur niveau de risque. Face à cette offre et à la demande qui progressent fortement depuis quelques semestres, les prix des parts augmentent et le rendement, par conséquent, baisse.

Toutefois, les rendements attendus pour 2017 resteront proches de ceux constatés en 2016, tant que le marché immobilier locatif à Paris et en province suivra sa tendance haussière. De plus, les SCPI sont peu endettées et détiennent un parc immobilier très diversifié, tant au niveau géographique que sectoriel. Si une quelconque crise survient sur le marché financier ou immobilier, cela n’aura qu’un faible impact sur le rendement des SCPI. Les immeubles touchés par des vacances locatives seront en effet compensés par d’autres immeubles présents dans un secteur économique et/ou une zone géographique différents.

Pour maximiser le rendement de ses parts de SCPI, il faut avant tout vérifier les taux d’occupation annoncés par les sociétés de gestion. Une SCPI performante affiche un taux d’occupation financière supérieur à 90%, ce qui n’est pas rare sur le marché. Face à ce nouveau record de collectes, les liquidités perçues par les SCPI sont réinvestis dans des actifs immobiliers de qualité afin de poursuivre leurs objectifs de performance en faveur de leurs associés.