BFM Patrimoine

L'investissement locatif, un placement toujours incontournable avec la crise?

Valeur refuge par excellence, l'immobilier résiste pour le moment bien à la crise. Voici ce qu'il faut savoir sur les grandes façons de faire un investissement locatif, avec Christian Fontaine, rédacteur en chef du magazine Le Revenu, qui était invité dans l'émission BFM Patrimoine.

Prorogation du dispositif Pinel, extension du dispositif de défiscalisation Denormandie (avec une application désormais à l’ensemble du territoire des communes éligibles, et non plus seulement à leur centre-ville, comme indiqué par le Bofip du 27 août dernier)… L'Etat veut encourager l'investissement locatif dans l'ancien comme dans le neuf. Mais est-ce encore un placement intéressant avec la crise?

L'immobilier, "c'est un actif tangible, qui forcément rassure en cette période bouleversée", juge ce lundi dans l'émission BFM patrimoine Christian Fontaine, rédacteur en chef du magazine Le Revenu. "Les prix tiennent, les prix résistent notamment dans les grandes agglomérations, malgré des volumes (de vente, NDLR) en baisse", souligne-t-il. Reste qu'il y a de nombreuses façons différentes de faire un investissement locatif.

Bien faire attention au prix d'achat en Pinel

Dans le neuf, il s'agit bien sûr du Pinel, le dispositif de défiscalisation qui va être prorogé d’un an jusqu’au 31 décembre 2022. Pour rappel, il s'agit d'investir dans un logement, souvent acheté sur plan, puis de le louer en respectant des plafonds de loyers et de ressources du locataire. En échange de cet effort, vous bénéficiez d'une réduction d’impôt. En métropole, celle-ci est de 12% du montant investi (dans certaines limites) pour un engagement de location de 6 ans, de 18% pour 9 ans, et de 21% pour 12 ans. Le Pinel s’adresse aux investisseurs qui veulent avant tout réduire leurs impôts et acceptent une rentabilité autour de 3%, juge Christian Fontaine.

"La carotte fiscale n'est qu'un avantage parmi d'autres", prévient cependant le rédacteur en chef du Revenu. "Le prix d'achat est un élément clé de votre décision d'investissement" à prendre en compte, notamment pour rentabiliser l'opération au moment de la revente du bien.

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"Le Pinel, c'est bien pour ceux qui veulent réduire leurs impôts. Mais si vous voulez investir dans la pierre, vous constituez un complément de revenu à la retraite, c'est vrai qu'il y a souvent encore mieux", estime-t-il. Et "mieux, c'est l'ancien, à crédit avec travaux".

Des rendements bruts allant jusqu'à 10% dans l'ancien

C'est en effet le principal atout de l’ancien à rénover: la rentabilité. A proximité des grands centres urbains, le foncier est moins cher que dans le centre de l'agglomération pour des loyers le plus souvent à peine inférieurs. L'investisseur peut alors viser des rendements bruts (donc avant impôts et charges) de 8 à 10%. Surtout que l'ancien est moins cher que le neuf, de l'ordre de 30% généralement au m2. Le potentiel de plus-value à la revente est ainsi bien plus important.

L’ancien, en location nue, a aussi un dispositif fiscal avantageux: le déficit foncier. Les travaux d’entretien et d’amélioration sont déductibles de vos revenus, avec certaines limites et conditions. Par ailleurs, la location meublée non professionnelle (ou LMNP) est toujours très intéressante. Les loyers relèvent alors du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui permettent d’amortir le bien.

Bien lire les petites lignes pour les résidences services

Enfin, un investisseur peut aussi se tourner vers une résidences service gérée par un professionnel. Il en existe pour les étudiants, les touristes ou encore les seniors. Vous signez alors un bail commercial. "Il faut bien, vous en tant qu'investisseur, que vous regardiez qui paie quoi en cas de travaux, en cas de frais d'entretien… Quid de l'indexation des loyers?", souligne le rédacteur en chef du Revenu.

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JLD