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Investir: les SCPI en ligne, une bonne stratégie d'investissement?

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Après les livrets d'épargne, l'assurance vie, la Bourse, les banques ou encore les syndics de copropriétés, il est désormais possible de souscrire des parts de SCPI en ligne. Mais est-ce forcément une bonne idée ?

On savait déjà qu'en 2019 comme les années précédentes, le fait de structurer un portefeuille d'investissements en y intégrant des parts de SCPI (surtout lorsque les actifs visés sont situés en Europe) se révélait judicieux. Ce, tant sur le volet du rendement annuel (4,5%, voire plus selon les produits), qu'en matière de fiscalité (le fait de sélectionner des immeubles professionnels situés à l'étranger permettant d'éviter une double imposition). On sait désormais que l'accès à ce type de produits n'est plus l'apanage des investisseurs qui disposent de moyens conséquents.

Pourquoi ? D'une part, parce que le ticket d'entrée est aujourd'hui accessible au plus grand nombre. D'autre part, parce que le fait d'investir dans des parts de SCPI peut maintenant aussi être réalisé en ligne. Reste à savoir si cette apparente simplicité ne revêt que des avantages... Comme souvent avec les placements, à défaut de s'en méfier, il convient de les observer à la loupe.

Investir dans des SCPI en ligne: avantages et inconvénients

L'avantage avec les SCPI c'est que les professionnels du secteur mettent aujourd'hui les petits plats dans les grands pour démocratiser leur accessibilité. Une accessibilité qui passe, tout d'abord, par le biais de la souscription de parts de SCPI réalisée en ligne. Une approche qui ne date en réalité pas de 2019, mais plutôt de 2016. Cette année-là, un certain nombre de sociétés de gestion immobilière lancent leur SCPI en ligne et s'appuient sur le concept du « do it yourself », sans intervention de conseillers. C'est le cas de Moniwan, le précurseur en la matière et qui se positionne à l'époque comme le premier site à proposer une dématérialisation totale de l’investissement en SCPI.

Lancé par le groupe La Française (filiale du Crédit Mutuel Nord Europe), Moniwan propose à ses clients différentes offres comme le fait de permettre une souscription échelonnée dans le temps, ou une instantanéité de perception de revenus etc. Le site favorise même l'éducation financière des épargnants qui le souhaitent. Reste que les éléments à fournir en ligne sont nombreux et que la souscription peut de ce fait prendre un peu de temps. De quoi décourager les investisseurs novices ce, malgré un ticket d'entrée de 252 euros.

Parmi les autres SCPI en ligne aujourd'hui proposées sur le marché, on trouve des sociétés comme France SCPI (une startup qui propose d’investir en fonction d'objectifs prédéfinis). L'avantage c'est qu'elle propose un simulateur d'investissement qui se veut à la fois simple d'utilisation et lisible. A la différence de Moniwan, le choix de SCPI proposées est vaste puisque 37 SCPI de rendement sont aujourd'hui disponibles.

En 2019, il existe même des SCPI robotisées. Présenté comme le « premier robo-advisor des SCPI », Preconys prend la forme d'un outil qui propose aux investisseurs de choisir une ou plusieurs SCPI adaptées à leur profil financier. Le tout, par le biais d'un questionnaire interactif qui permet de définir l’effort d’épargne, la situation fiscale, la durée du projet ainsi que les préférences sectorielles et/ou géographiques de l'investisseur. Une fois les champs remplis, un conseiller prend alors contact avec l'internaute afin de lui proposer une offre « adaptée ».

Le fait est que si le gain de temps et la simplicité d'utilisation de l'outil sont indéniables, ils n'en garantissent pas pour autant le rendement des actifs sélectionnés. Comme toujours en immobilier, l'emplacement du produit demeure (comme la diversification) le maître mot de l'investisseur pour espérer obtenir en retour des rendements annuels intéressants. Et dans tous les cas, solliciter l'accompagnement d'un professionnel du secteur reste essentiel.

Investir dans des SCPI sans frais d'entrée

Un autre exemple de cette accessibilité concerne, cette fois, les frais d'entrée. Novaxia Investissement en sait quelque chose... La société de gestion de portefeuilles spécialisée dans l’épargne immobilière vient de lancer NEO. Une nouvelle SCPI accessible à partir de 180 euros qui se révèle non seulement dénuée de frais de souscription, mais qui en plus indique un taux de rendement annuel pouvant atteindre 5,50%. Simplicité, rentabilité... Sur le papier, l'offre a de quoi séduire. Et pour cause, elle dispose en effet de quantité d'atouts. Dans l'absolu, pour ce qui est des SCPI traditionnelles, les frais d'entrée sont le plus souvent inclus dans le prix de la part. Si bien qu'il se révèle compliqué pour un investisseur de mesurer l’impact des frais de souscription en question sur son investissement. Pour le coup, avec NEO – et alors que la moyenne des frais de souscription des SCPI du marché s'élève à 8.39% TTC – pas de surprise. Ni de douloureuse supplémentaire dès le départ. Sauf que derrière ces chiffres tous plus alléchants les uns que les autres, se cachent des frais de gestion conséquents qui, pour le cas de NEO, atteignent 18% des loyers perçus.

Un pourcentage conséquent donc et qu'il convient, dans ce cas du moins, de bien conserver à l'esprit avant d'investir. Toutefois, compte tenu du rendement annuel escompté (lequel, selon Novaxia, doit atteindre 5,50%), le pourcentage appliqué devrait, a priori, rester acceptable pour l'investisseur.

A voir donc dans quelle mesure ce transfert de frais impactera le portefeuille des souscripteurs dans les années à venir. Et dans tous les cas, il apparaît clairement que le secteur des SCPI opère aujourd'hui une mue qui lui permet de démocratiser et de simplifier un placement que l'on pensait, jusqu'à présent, réserver à une clientèle plus élitiste.

Julie COHEN-HEURTON