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EXCLUSIF - Ces villes qui pourraient être tentées par l'encadrement des loyers 

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Alors que l'encadrement des loyers est de nouveau entré en vigueur à Paris au début du mois, d'autres villes devraient rapidement réclamer à leur tour l'application du dispositif. Une étude que vous apporte BFM Business en exclusivité permet d'identifier ces villes au regard notamment des proportions de propriétaires.

La loi Elan a permis le retour de l'encadrement des loyers dans toutes les villes des 28 plus grandes agglomérations du pays. Des villes qui, si elles respectent les conditions, ont jusqu'au 24 novembre 2020 pour demander l'expérimentation du dispositif. Paris est la première à l'avoir fait et elle a obtenu son retour dès le 1er juillet. Lille qui l'avait déjà appliqué et espère de nouveau être prête pour en refaire la demande d'ici la fin de l'année mais quelles peuvent être les autres villes ? Une étude réalisée par le cabinet CM Analytics pour le courtier Vousfinancer et l'UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) apportent des éléments qui permettent d'identifier les villes qui pourraient être tentées.

La stratégie électorale

Le premier élément à prendre en compte c'est la stratégie électorale des différentes municipalités. Concrètement, dans les villes où il y a une part nettement plus élevées de locataires, les équipes municipales en place auront naturellement tendance à essayer de satisfaire la majorité de leur électorat. Encadrer les loyers peut donc être une mesure payante dans les villes qui comptent le moins de propriétaires-occupants. L'étude CM analytics - Vousfinancer - UNPI met ainsi en avant une dizaine de ville dont Paris (33% de propriétaires-occupants) et Lille (34% de propriétaires-occupants). Lyon, Bordeaux, Toulouse (qui vient d'ailleurs de réunir un groupe de travail sur l'encadrement des loyers), Montpellier, Strasbourg, Grenoble, Aix-en-Provence et Nantes, toutes ces villes affichent un taux de propriétaires-occupants inférieur à 40%.

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Le niveau des loyers

L'autre élément susceptible de convaincre ces villes de candidater pour l'encadrement des loyers c'est évidemment le niveau des loyers constatés ou plutôt leur progression. Presque toutes les villes identifiées dans l'étude ont vu le loyer moyen progresser d'au moins 45% depuis 2000 (sur la période l'inflation n'est que de 33%). À Aix-en-Provence le loyer moyen a même flambé de près de 90% ces vingt dernières années.

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Mais attention explique-t-on à l'UNPI l'évolution des loyers est aussi à mettre en parallèle avec celle des prix. D'ailleurs d'autres villes ont vu les loyers progresser plus vite que l'inflation sur la période observée mais ces villes ne sont pas identifiées comme celles qui pourraient être tentées par l'encadrement des loyers. C'est la part de propriétaires-occupants qui reste l'élément déterminant estime l'une des responsable de l'étude qui a, à l'inverse, identifié une poignée de grandes villes qui ne devraient pas réellement se sentir concernées. C'est le cas de Nice, Toulon et même Marseille. (Marseille qui est pourtant spécifiquement citée dans la loi Elan avec Paris et Lyon comme des métropoles susceptibles de candidater).

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Un calendrier électoral favorable à l'encadrement

Si la part de propriétaires-occupants est déterminante, les décisions à venir des différentes municipalités ne vont sans doute plus tarder. D'abord parce que la loi ELAN n'a laissé que deux ans aux communes pour se positionner. Mais surtout car les élections municipales approchent. Beaucoup de maires sortants pourraient donc vouloir en faire un argument de campagne pour se faire réélire l'an prochain.

Le risque de l'encadrement

D'ici là les opposants à l'encadrement qui sont justement à l'origine de cette étude, alertent sur le principal risque du dispositif. Une baisse de l'offre locative dans les villes concernées. Les propriétaires pourraient effectivement préférer investir ailleurs pour échapper au dispositif. D'autant que dans beaucoup de ces villes les rentabilités ne sont déjà pas très élevées. À Paris la rentabilité brut est de seulement 3,25%. À Lyon et Bordeaux on oscille autour de 3,7% quand la rentabilité brut tourne autour de 4,5% à Nantes et Aix-en-Provence.