Le guide pour comprendre le diagnostic technique global d’un immeuble

Obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, ainsi que pour les immeubles ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité sur demande du syndic de copropriété, le diagnostic technique global permet de connaître l’état général d’un bâtiment afin de recenser les éventuels travaux à effectuer. Voici tout ce qu’il faut savoir sur cette étude courante au sein des logements collectifs.

Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, le diagnostic technique global (DTG) a été mis en place afin d’établir le bilan complet d’un immeuble. Il permet de dresser un état des lieux exhaustif de la copropriété en termes de sécurité, de santé financière, de respect de la réglementation ou encore d’éco-responsabilité, et recense les différents travaux à effectuer.

Quand réaliser un diagnostic technique global ?

Le DTG peut être réalisé à l’initiative des copropriétaires d’un immeuble. Dans ce cas, il doit être décidé à la majorité simple lors de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, et figurer à l’ordre du jour. Cependant, il existe deux cas de figure dans lesquels il est obligatoire :

• Lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, notamment lorsqu’il est nouvellement divisé en plusieurs lots privatifs et communs ;
• Lorsque l’administration demande le DTG au syndic d’un immeuble insalubre ou en péril, afin de s’assurer de l’état de bon usage et de sécurité des parties communes.

Que doit figurer dans le diagnostic technique global ?

Lors de la réalisation d’un DTG, le dossier doit mentionner un certain nombre d’éléments :

• L’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• Le détail des améliorations possibles de l’immeuble ;
• Le point sur la situation du syndicat des copropriétaires ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ou l’audit énergétique de la copropriété ;
• La liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur les dix prochaines années ;
• L’évaluation du coût des travaux à effectuer.

Une fois le DTG élaboré, il doit être présenté lors de la prochaine AG des copropriétaires. Cet état des lieux détaillé leur offre l’opportunité de déterminer les meilleurs moyens d’optimiser la consommation d’énergie de l’immeuble. Mais ce n’est pas tout, le DTG est également l’occasion d’effectuer un bilan utile pour anticiper les travaux sur les dix prochaines années, et ainsi lisser les investissements de la copropriété. Enfin, autre point non négligeable, ce diagnostic permet aux copropriétaires d’éviter de se retrouver dans une situation d’urgence, notamment en cas de panne d’un équipement collectif.

Qui réalise le diagnostic technique global ?

Le DTG doit être confié à un professionnel certifié disposant de compétences précises, fixées par le décret du 28 décembre 2016. Il doit ainsi connaître sur le bout des doigts :

• Les textes de loi au sujet de l’habitat et de la construction ;
• La gestion financière des copropriétés afin d’estimer leur capacité de financement ;
• Tous les modes constructifs traditionnels et contemporains dans le gros œuvre et le second œuvre ;
• Les sinistres liés au bâtiment et aux équipements ;
• Les bâtiments, les produits et matériaux de construction, les équipements techniques ;
• La thermique des bâtiments et l’optimisation énergétique ainsi que ses impacts (l’isolation par l’extérieur par exemple) ;
• Toute la réglementation technique et juridique liée au domaine du bâtiment.

Avant la réalisation du DTG, le professionnel diagnostiqueur devra présenter au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical tous les justificatifs des compétences, les copies des diplômes, les assurances et une attestation sur l’honneur qui indique son indépendance et son impartialité par rapport au syndic.

Combien coûte le diagnostic technique global ?

Selon chaque immeuble, le coût du DTG se montre très variable. Cela dépend d’un grand nombre de facteurs, comme le nombre de logements, l’architecture du bâtiment, mais aussi l’expert sélectionné pour le réaliser. En effet, une étude publiée en 2018 par l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) donne une estimation du prix d’un DTG avec audit énergétique pour une copropriété de 42 lots selon le type de structure choisie pour l’effectuer :

• Pour un bureau d’étude thermique et fluide : 11 340 euros TTC ;
• Pour un bureau de contrôle spécialisé dans les normes de construction : 6 480 euros TTC ;
• Pour un cabinet d’architecture associé à un bureau d’étude thermique : 4 800 euros TTC.

Pour aider les Français à lutter contre le changement climatique, de nombreuses collectivités se sont engagées à soutenir les projets de rénovation énergétique des copropriétés, notamment en finançant des bilans énergétiques. Les copropriétaires parisiens et du Grand Paris peuvent par exemple bénéficier d’une subvention de 5 000 euros pour réaliser un DTG ou un audit global. Les copropriétaires souhaitant réaliser un DTG de leur immeuble sont donc incités à se renseigner sur la disponibilité de ces aides selon le lieu où se trouve leur bien immobilier.

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Hellio. La rédaction de BFM IMMO n’a pas participé à la réalisation de ce contenu.

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