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Plus les logements sont anciens, plus leur efficacité énergétique est mauvaise

A Paris, près d'un tiers du parc immobilier a été construit avant 1919.

A Paris, près d'un tiers du parc immobilier a été construit avant 1919. - AFP

Les passoires thermiques sont surreprésentées parmi les vieux immeubles, qui pèsent un tiers du parc de logements. L'interdiction progressive de les louer à partir de 2025 doit inciter les propriétaires à les rénover.

Alors que le changement climatique s'accélère selon le dernier rapport du Giec, la baisse des émissions de CO2 passera nécessairement par celle des bâtiments. Sans même prendre en compte la construction, ce qu'on appelle le secteur résidentiel et tertiaire pesait en 2017 pas moins de 28% des émissions de gaz à effet de serre de la France, selon le rapport 2020 de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC) du ministère de la Transition écologique. Cette part tombe à 19% si on met de côté les émissions liées à la production d'énergie consommée par les bâtiments.

Or, ces émissions (production d'énergie comprise) ont très peu bougé. Entre 1990 et 2017, elles ont baissé de seulement 3,1%. Dans le détail, les émissions des logements d'habitation ont reculé de 14% mais le bilan global est plombé par les bâtiments tertiaires (+19% sur la période). Les efforts sur le résidentiel sont donc visibles mais pour l'instant très loin des objectifs. Le gouvernement vise en effet une réduction de 49% de ces émissions (pour le secteur résidentiel et tertiaire) en 2030 par rapport à 2015, avant d'atteindre une neutralité carbone à l'horizon 2050.

Près de 17% de passoires thermiques en France

La principale raison est parfaitement identifiée : de nombreux bâtiments sont à rénover. Ainsi, 16,7% des résidences principales au 1er janvier 2018 étaient classées F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), selon les chiffres les plus récents compilés par le ministère de la Transition écologique. A ces passoires thermiques, on pourrait également ajouter les logements classés E (24,4%) voire D (34,21%). La meilleure étiquette A ne concerne qu'à peine 1,8% des maisons et des appartements et l'étiquette B 4,8%.

Notons ici qu'il s'agit de l'ancien DPE, dont la fiabilité est parfois sujette à caution. Il faudra attendre plusieurs années avant d'avoir des données plus précises et représentatives avec l'arrivée du nouveau DPE, qui est entré en vigueur en juillet dernier. Le ministère de la Transition écologique estime que 40% des logements pourraient à terme changer d’étiquette avec la réforme de ce diagnostic obligatoire, dans les deux sens. En attendant, les données dont nous disposons actuellement permettent tout de même de tirer de nombreux enseignements.

Un tiers des logements construits avant 1949

L'un des principaux, qui n'est pas une surprise, c'est que la date de construction des logements joue un rôle primordial dans les émissions de CO2. De façon marquée, plus le logement est ancien et plus son efficacité énergétique est mauvaise. Parmi les bâtiments construit avant 1919, 42% ont ainsi une étiquette F ou G, contre 36% pour les bâtiments construits de 1919 à 1945, 17% de ceux bâtis de 1948 à 1974 ou encore 13% pour ceux érigés entre 1975 et 1988. Cette proportion tombe à moins de 1% pour les bâtiments construits depuis 2012 (voir graphique ci-dessous).

Aussi, et contrairement à une idée parfois répandue, les logements des années 1970, souvent décriés pour leur manque d'isolation, sont mieux lotis en moyenne que les immeubles chics construits aux XVIIIe et XIXe siècles. Tout du moins en termes d'efficacité énergétique. Et la part des vieux immeubles reste très importante : 33% des logements avaient été construits avant 1949, selon des données de l'Insee de 2013. Reste 48% des logements bâtis entre 1949 et 1998 et 15% érigés depuis 1999.

Sur ce plan, Paris est un exemple extrêmement éclairant. Et d'ailleurs, il s'agit de la seule ville pour laquelle le ministère a publié des données. En effet, celles-ci ne sont disponibles qu'à l'échelle de chaque département. Or la capitale en est aussi un (tous les chiffres département par département sont disponibles ici).

Derrière les belles façades haussmanniennes se cachent d'innombrables passoires thermiques. Globalement, 31% des logements parisiens sont dans ce cas (étiquette F ou G). Si on y ajoute les logements classés E, on passe même à 54% du parc immobilier résidentiel de la capitale.

Et si on regarde par date de construction, le phénomène est extrêmement net. Pour les logements construits avant 1919, la part des passoires thermiques atteint 46%. En ajoutant les logements classés E, on passe même à 65% ! Autrement dit, environ les deux tiers des immeubles haussmanniens et post-haussmanniens (construits sur la période 1851 jusqu'en 1914) sont des gouffres énergétiques. Ces vieux immeubles sont très nombreux dans la capitale. Ceux-ci représentent 29% des logements parisiens, selon les estimations de l'Apur, l'Atelier parisien d’urbanisme. Soit la quasi-totalité des logements construits avant 1919 (qui représentent 32% du parc selon l'Insee). Là encore, plus les logements sont récents et plus leur étiquette énergétique s'améliore.

Il serait donc judicieux de cibler les plus vieux immeubles en priorité si l'on souhaite limiter les émissions de C02 en lien avec les logements. Ce qui n'est pas directement le cas avec MaPrimeRénov' (même si les aides sont en partie calculées sur les gains énergétiques attendus par la rénovation). Le succès du dispositif est en revanche incontestable, avec autour de 750.000 à 800.000 rénovations énergétiques cette année.

Un casse-tête pour les rénovations

Mais rénover les immeubles haussmanniens est un casse-tête, comme le souligne une étude de l'Apur publiée en 2011 après avoir analysé à la loupe plus de 500 bâtiments parisiens. L'isolation extérieure est la plus efficace et la plus facile à mettre en œuvre. D'ailleurs, Paris autorise un débord de 20 cm sur l'espace public, ce qui permet de la réaliser. Mais les Parisiens sont très attachés aux façades. "Les bâtiments construits entre 1851 et 1914 possèdent généralement une valeur patrimoniale forte avec un niveau d'ornementation des façades sur rue très élevé qui est l'un des déterminants de l'identité architecturale parisienne. Dans ces conditions l'ITE (isolation thermique extérieure, NDLR) ne pourra pas être mise en œuvre sur les façades sur rue", souligne l'Apur. En d'autres termes, pas touche aux façades haussmanniennes.

Pourtant, l'isolation thermique intérieure pose de nombreux problèmes techniques pour ce type de bâtiment (étanchéité entre les murs et l'isolant, création de ponts thermiques, modification de l'inertie thermique du bâtiment, etc.). Plus prosaïquement, elle fait perdre de la surface habitable et donc diminue la valeur du patrimoine à la revente. "Ce dernier point est vraisemblablement le plus gros frein à la mise en place de l'ITI (isolation thermique intérieure, NDLR) dans le parc privé", estime l'Apur. Dit autrement, pas touche à mes mètres carrés!

Le sujet va devenir de plus en plus crucial pour le secteur immobilier dans les années à venir. Car cette rénovation difficile et coûteuse des vieux bâtiments va rapidement avoir des conséquences pour leurs propriétaires, avec le projet de loi Climat qui vient d'être adopté définitivement. A compter du 1er janvier 2025, les bailleurs privés n'auront plus le droit de louer un logement classé G au titre du DPE. Ce sera par la suite aussi le cas pour les logements classés F en 2028 puis pour les logements classés E en 2034. Autrement dit, d'ici 15 ans, les deux tiers des immeubles haussmanniens ne pourront plus être loués en l'état actuel. "C'est un vrai problème. (...) Je pense que et le gouvernement et le législateur n'a pas mesuré cela", a réagi ce lundi sur BFM Business Pierre Hautus, directeur général de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI). "On a mis un peu la charrue avant les bœufs. C'est-à-dire qu'on a donné beaucoup d'obligations sans beaucoup d'aides et d'accompagnement", juge-t-il (voir son interview complète ici).

De nombreux propriétaires vont donc se retrouver coincés s'ils ne parviennent pas à améliorer l'efficacité énergétique de leur logement. Il devrait cependant exister une échappatoire: le gouvernement assure que, si le logement se trouve dans une copropriété et que celle-ci refuse de faire des travaux, les propriétaires pourront continuer à louer leur logement, même s'il a un mauvais DPE.

Jean Louis Dell'Oro