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Quand un appartement à Paris coûtait moins de 1000 euros du mètre carré

A Paris, les prix immobiliers ont explosé en 60 ans

A Paris, les prix immobiliers ont explosé en 60 ans - AFP

Les prix immobiliers dans la capitale en euros constants ont explosé en 60 ans. Et la capitale a creusé l'écart avec les grandes villes de la petite et de la grande couronne.

Un Paris avec des prix immobiliers abordables, beaucoup en rêvent. Mais peu savent qu'il a déjà existé. En 1960, le prix médian au mètre carré des appartements dans l'ancien était ainsi de 525 francs, soit… 80 euros, selon des données transmises à BFM Immo par les notaires du Grand Paris*. Mais il s'agit ici de prix courants. En prenant en compte l'inflation, avec le convertisseur de devises de l'Insee, le chiffre paraît plus "raisonnable". Si on tient compte de l'érosion de la valeur de la monnaie, en euros constants donc, ce mètre carré valait alors l'équivalent de 870 euros de 2020.

Cela reste tout de même extrêmement abordable. À titre de comparaison, le salaire minimum brut de l'époque (le Smig, ancêtre du Smic) était de 284 francs, selon les données de l'Institut des politiques publiques (IPP). Ce qui correspondrait à 471 euros d'aujourd'hui. Un mètre carré valait alors l'équivalent de 1,85 mois de salaire minimum.

60 ans plus tard, les prix ont explosé. Le mètre carré médian s'affichait en 2020 à 10.950 euros. Soit 12,6 fois plus qu'en 1960, en euros constants, toujours en prenant en compte l'inflation donc. Cela correspond à une augmentation moyenne des prix immobiliers anciens dans la capitale de 4,3% par an de 1960 à 2020. Certes, dans l'intervalle, le salaire minimum a augmenté, mais pas du tout dans les mêmes proportions. Avec un Smic à 1.554 euros brut mensuel depuis le 1er janvier 2021, il faut donc compter un peu plus de 7 mois de salaire minimum pour un mètre carré.

Des taux d'intérêt qui ont chuté

Bien sûr, on rappellera qu'en immobilier, il faut aussi prendre un autre élément clé que le prix: à savoir la capacité d'emprunt des ménages en fonction des taux d'intérêt pratiqués. Or, celle-ci a considérablement augmenté, en particulier depuis une vingtaine d'années.

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En 1960, le taux d'intérêt moyen, toutes durées confondues, était de 5,3%, selon les travaux de Jean-Marie Bonnet, auteur de l'article "Etude des taux d'intérêt en France de 1959 à 1964 : Le coût du crédit, analyse des taux des prêts des intermédiaires financiers" publié en 1968 dans la Revue économique. Ce qui revient, avec un endettement de 33% et un crédit sur 20 ans pour un Smig (en considérant abusivement, pour simplifier, que le salaire brut correspond au salaire net), à une capacité d'emprunt de 23.200 euros de 2020. Soit autour de 27 mètres carrés.

En 2020, les taux pratiqués n'ont plus rien à voir. Ils tournaient autour de 1,2%, toujours toutes durées confondues, selon les données de l'Observatoire CSA / Crédit logement. Ce qui revient, avec un endettement de 33% et un crédit sur 20 ans pour un Smic (toujours en estimant pour simplifier que le salaire brut correspond au salaire net), à 110.500 euros de capacité d'emprunt. Et donc environ 10 mètres carrés dans la capitale.

En réalité, l'écart par rapport à 1960 est en partie sous-estimé, car la durée d'emprunt s'est largement allongée sur la période et atteint désormais des niveaux historiques. Mais cela démontre une très nette perte de pouvoir d'achat immobilier d'un travailleur au salaire minimum dans la capitale. En se référant aux travaux de Jacques Friggit pour le Conseil général de l'environnement et du développement (CGEDD), la durée d'emprunt moyenne était de seulement 10 ans en 1967 dans l'ancien. Aujourd'hui, on se rapproche plutôt des 20 ans.

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Comme le faisait remarquer l'économiste Thomas Grjebine dans une note du centre d’études prospectives et d'informations internationales (CEPII) datant de 2013, sur longue période, "les prix de l’immobilier ne connaissent pas une tendance haussière" significative avant 1998. "Concernant la France et Paris, il est plus difficile de tirer des enseignements sur une très longue période, en raison des destructions causées par les deux guerres mondiales et du contrôle des loyers entre 1914 et 1948 qui affecta fortement les prix. La forte hausse du prix des logements entre 1948 et 1965 apparaît alors comme un rattrapage, suite aux trente ans de blocage des loyers: en 1965, les prix de l’immobilier parisien retrouvaient leur niveau d’avant la Première Guerre mondiale", expliquait-il.

"Au cours des trente ans suivants (1968-1998), les prix réels n’ont augmenté au niveau national que de 1% par an. À partir de 1998, l’évolution des prix s’éloigne significativement de cette tendance. Fin 2012, les prix réels étaient 43% au-dessus du niveau correspondant à la poursuite de la tendance longue", détaillait-il alors. Un phénomène qui s'est renforcé. Depuis 2013, les prix parisiens ont encore augmenté de 25% en 7 ans en euros constants de 2020, soit +3,2% par an en moyenne.

En parallèle, il faut aussi garder en tête que le niveau d'équipement et d'entretien des immeubles et des appartements s'est très grandement amélioré en 60 ans. Il n'était pas rare dans les années 1960 de ne pas avoir de toilettes dans un appartement parisien par exemple. Mais cela ne peut justifier une telle hausse.

Une longue baisse des prix de 1990 à 1997

Les données des notaires permettent donc de distinguer des périodes très différentes dans cette histoire des prix immobiliers parisiens. Après une progression soutenue des prix (en euros constants) dans la capitale au cours des années 1960, c'est la "grande stagnation" du début des années 1970 jusqu'en 1985 (-0,1% par an en moyenne). Le mètre carré se négocie alors à l'équivalent de 2.450 euros de 2020. Puis, jusqu'en 1990, les prix (toujours en euros constants) doublent pratiquement en à peine 4 ans. La guerre du Golfe éclate en 1990, le chômage progresse rapidement et le nombre de ventes immobilières se réduit. La bulle se dégonfle alors lentement et, en 1997, les prix retrouvent presque leur niveau de 1986, avant la première poussée de fièvre de l'immobilier parisien. Il s'agit de la période la plus longue de l'histoire récente avec des prix en berne dans la ville lumière (-6,3% par an en moyenne pendant 7 ans, soit 37% de baisse sur la période).

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À partir de cette période, l'immobilier à Paris entre dans une nouvelle dimension. La fulgurante ascension des tarifs n'est stoppée qu'en 2009 (crise des subprimes) puis de 2012 à 2015 (crise de la zone euro). Et depuis 1997, la progression est impressionnante: +6% par an en euros constants. Une hausse largement poussée par les politiques expansionnistes des banques centrales. Avec des taux d'intérêt qui s'écroulent, la capacité d'endettement des ménages augmente rapidement, d'autant que cela se couple à un allongement rapide des durées des prêts à l'habitat.

Globalement, le pouvoir d'achat immobilier n'est qu'en léger repli par rapport à il y a une vingtaine d'années, comme le soulignait une étude des notaires publiée en janvier. Il faut toutefois distinguer deux grands mouvements: une phase de baisse entre 1999 et 2008, puis une phase de hausse de 2008 à 2019, ce qui ne permet toutefois pas de compenser totalement le précédent recul.

Paris creuse de plus en plus l'écart avec le reste de la région

Mais quid de la capitale par rapport au reste de la région? Les notaires ont également transmis à BFM Immo l'historique des prix depuis les années 1960 de quatre autres villes de taille importante en Ile-de-France: Boulogne-Billancourt, Versailles, Argenteuil et Saint-Denis. En comparant les prix en euros constants, plusieurs choses sautent aux yeux. Premièrement, les prix de l'immobilier étaient globalement plus élevés à Boulogne-Billancourt que dans la capitale du début des années 1960 jusqu'en 1992. De même, les prix à Versailles étaient très proches de ceux de Paris jusqu'à la fin des années 1990. À partir de cette date, l'immobilier parisien s'envole beaucoup plus vite et les écarts se creusent.

Le mètre carré pour les appartements dans l'ancien vaut désormais 60% de plus à Paris qu'à Versailles et 20% de plus qu'à Boulogne-Billancourt.

Des prix qui divergent entre Saint-Denis et Argenteuil depuis 2012

En ce qui concerne Argenteuil et Saint-Denis, les prix sont similaires dans les deux villes et oscillent entre 1.000 et 2.000 euros le m2 en euros constants de 2020, du début des années 1960 jusqu'au début des années 2000. Les prix grimpent ensuite en flèche pour atteindre autour de 3.300 euros par m2 de 2007 à 2012. Ensuite, les prix ont commencé à diverger, à l'avantage de Saint-Denis. La ville de Seine-Saint-Denis profite du développement du département et notamment de la perspective des nouvelles lignes de métro du Grand Paris.

C'est d'ailleurs dans notre échantillon la ville où les prix progressent le plus depuis 2000 (+178%)… derrière Paris (+208%). Viennent ensuite Boulogne-Billancourt (+170%), Argenteuil (+142%) et Versailles (+119%). Mais pourtant, l'écart de prix entre Paris et Saint-Denis n'a jamais été aussi grand depuis les années 1960. Le mètre carré vaut 170% plus cher dans la capitale qu'à Saint-Denis, contre une "prime" qui tournait plutôt autour de 100% au milieu des années 1990.

Il faudra voir si au cours des prochaines années, la crise du coronavirus inverse cette tendance, avec des acheteurs qui privilégient davantage d'espace en petite ou en grande couronne.

*Base ADSN/BIEN – Notaires du Grand Paris. Pour des questions d’homogénéité, les prix présentés sont des prix médians et ne sont donc pas directement compatibles avec les prix standardisés ou prix sous-jacents aux indices Notaires Insee publiés. Par ailleurs, les prix avant 1991 (1996 pour Versailles et Argenteuil) sont issus d’estimations plus fragiles que les prix les plus récents.

Jean Louis Dell'Oro