Apport, mensualités: dans quelles villes investir dans un deux-pièces est-il le plus rentable?

Dans sa dernière étude, SeLoger constate le retour des investisseurs. Si les opportunités reviennent, attention à être bien choisir les villes où investir pour un apport minimum et un bien qui s'auto-finance.

Les investisseurs immobiliers retrouvent un nouveau souffle. Dans sa dernière étude, SeLoger affirme qu’en France, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2% en moyenne depuis début 2025 contre 4,6% en juillet 2022.

"Cette dynamique s’explique en grande partie par le report de la demande d’achat vers la location", note SeLoger.

Les explications de cette évolution sont assez simples. "La forte hausse des taux d’intérêt a exclu une partie croissante des ménages de l’accession à la propriété, détaille SeLoger. Résultat: une tension accrue sur le marché locatif, notamment dans les zones déjà tendues comme les grandes villes, qui alimente la baisse de prix et la hausse des loyers… Et par extension, la rentabilité".

A Paris, par exemple, la rentabilité brute est à 4,1% en moyenne aujourd’hui contre 3,3% en 2022.

Les Experts de l'immo : Maximiser ses chances de vendre ou d'acheter - 16/04

26:41

Mais la rentabilité n'est pas le seul critère à prendre en compte pour mesurer la viabilité d'un investissement immobilier. Il faut également prendre en compte l'effort financier. L’équilibre financier est mesuré par l’apport initial nécessaire pour que les loyers perçus couvrent l’ensemble des mensualités ainsi que les frais annexes.

Ainsi, entre 2020 et 2023 (point le plus haut), l’apport moyen en France nécessaire pour investir dans un appartement de 2 pièces qui s’autofinance a presque doublé, passant de 46.000 euros à 80.000 euros, en raison de la hausse des prix immobiliers et des taux d'intérêt. En 2025, cet apport moyen redescend à près de 70.000 euros en moyenne.

Châlons-en-Champagne en tête

Ensuite, il faut savoir où investir.

"Derrière un bon rendement brut peuvent se cacher des risques de vacance ou de dépréciation du bien, en lien avec le tissu économique local, la tension locative ou encore la solvabilité des ménages", rappelle SeLoger.

Le spécialiste a réalisé un classement des villes de plus de 30.000 habitants où l’investissement locatif permet, en 2025, d’acquérir un T2 de 40 mètres carré sans aucun apport initial. Dans ces communes, avec une mensualité de crédit équivalente au loyer net de charges (taxe foncières, impôts, charges de copropriété, frais d’entretien courant…), l’apport nécessaire est négatif. "Attention toutefois, il est nécessaire d’apporter à minima la valeur des frais de notaires et d’agence", précise SeLoger.

Dans le top 5 établit par SeLoger se trouve:

• Châlons-en-Champagne, avec des prix d’achat pour un 40m2 très accessibles (66.752 euros en moyenne frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet.
• Viennent ensuite Limoges (8,4% de rentabilité brute),
• Évry (7,6 %),
• Niort (7,2%)
• ou encore Poitiers (6,7%) où il n'y pas d'apport nécessaire.

A Cholet et Lorient également, il n'y a pas d'apport nécessaire et la rentabilité brute est intéressante avec respectivement 7% et 6,8%.

Viennent ensuite les villes qui nécessitent un peu d'apport mais où la rentabilité est bonne, comme Joué-lès-Tours (3% d'apport), Besançon et Brest (6% d'apport), Cherbourg et Colmar (7% d'apport). Si à Caen, l'apport est important, à 9%, la rentabilité l'est également, à près de 6,2%.

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco