"Un marché locatif en total déséquilibre": un tiers de logements à louer en moins en 3 ans

À cause de la hausse des taux d'intérêt, l'offre de biens à louer s'est considérablement réduite. Dans le même temps, la demande a explosé. Un cocktail à l'effet explosif sur les loyers même si le marché montre des signes de stabilisation.

Trouver un logement à louer est presque devenu mission implossible. C'est un marché de la location "en panne" que décrit l’équipe scientifique de SeLoger dans une étude publiée ce mardi 29 octobre. Premier constat: l'offre locative s'est effondrée au cours des trois dernières années avec -31.9% de biens à louer depuis octobre 2021.

Dans le détail, la baisse a été particulièrement forte en octobre 2022 (-22,1% sur un an) et a continué en octobre 2023 (-8,6%). Une conséquence directe de la hausse des taux d'intérêt.

“Bloqués dans leur projet d’achat, de nombreux locataires se sont retrouvés contraints de le rester, ne permettant pas de roulement, empêchant ainsi au stock de biens à louer de se reconstituer”, explique Alexandra Verlhiac, économiste chez SeLoger.

Avec la récente baisse des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier, l'offre commence toutefois à se stabiliser (-4,4% en octobre 2024) mais à un niveau extrêmement bas. “Depuis 2 ans, les difficultés sur le marché de l'accession ont aggravé les tensions locatives. De manière symétrique, les légères améliorations dans le pouvoir d'achat immobilier des Français permettent d'apporter un certain bol d'air", poursuit Alexandra Verlhiac.

Une demande qui a presque doublé en trois ans

Autre point intéressant: la situation est très hétérogène au sein des dix plus grandes villes de France. Depuis deux ans, le nombre de biens à louer s’effondre à Lille avec une baisse de 14% sur 1 an en octobre 2024. C’est le cas aussi pour Montpellier, Strasbourg, Toulouse et Nice.

Au contraire, l'offre locative est en hausse à Marseille sur les deux dernières années (+24%), Bordeaux (+14,7%) et Nantes (+46,8% ). On observe enfin une chute à Lyon et Rennes d’un stock de biens à louer qui était encore en progression en octobre 2023.

Et puisqu'une mauvaise nouvelle n'arrive jamais seule, la demande de biens à louer explose (+45% depuis octobre 2021). Dans la même logique, les taux d'intérêt élevés ont empêché les ménages d'acheter et ils se sont tournés vers la location.

"Sur un marché locatif en total déséquilibre, c’est une demande extrêmement forte et en hausse qui fait face à ce niveau d’offre de biens à louer au plus bas", résume SeLoger.

Néanmoins, avec la baisse des taux d’intérêt et le retour des projets d’achats immobiliers, le nombre de locataires en recherche d’appartement tend à baisser de -9,4% depuis un an.

Des loyers qui augmentent plus que l'inflation

Conséquence de ce marché grippé où l'offre est limitée et la demande haute, les loyers ne cessent d'augmenter. En octobre 2024, ils continuent ainsi de progresser à un rythme soutenu (+4% sur 1 an) et désormais supérieur à l’inflation (+1,1% en septembre 2024). Ce qui confirme une tendance similaire à celle des années précédentes (+3,6% en octobre 2023 sur un an).

Globalement, sur un an, aucune des 50 plus grandes villes ne voit ses loyers baisser, mais les évolutions sont hétérogènes. Ainsi, ils ont explosé à Antibes (+10,1%), à Nice (+7,8%) et à Marseille (+7%). À l’inverse, Clermont-Ferrand (+0,7%), Béziers (+1,1%) et Grenoble (+1,4%) enregistrent les hausses les plus faibles.

Une offre de logements à louer qui s'effondre à Paris

Enfin, à Paris, la tendance observée dans la France entière est exacerbée. Ainsi, le nombre de logements à louer s'est effondré et a été plus que divisé par deux en 3 ans (-54,8% depuis octobre 2021). Mais peut-être parce que la chute a été plus brutale qu'ailleurs, le nombre d'annonces locatives remonte aussi plus vite qu'ailleurs (+10,5% en octobre sur un an, contre +4,4% dans la France entière).

De même, du côté de la demande, on observe une baisse plus rapide dans la capitale (-24,6% sur 1 an vs -9,4% France entière). Elle reste néanmoins élevée avec encore un niveau en hausse de 16,4% en comparaison avec son niveau d’octobre 2021. Ce qui influe sur le montant des loyers qui continuent de progresser avec +3,7% sur un an en octobre 2024 (après +4% en octobre 2023).

Alors que plusieurs amendements sur la fiscalité locative ont été adoptés par le Parlement lors de l'examen du projet de loi de finances, Alexandra Verlhiac espère que "les prochaines décisions politiques" pourront "contribuer à l'amélioration de ce marché locatif au-delà du simple ajustement par le marché”.

Marine Cardot