Bordeaux, Montpellier, Paris: l’encadrement des loyers est-il respecté dans votre commune ?

Si à Montpellier, le dispositif d'encadrement des loyers est plutôt bien respecté, c'est loin d'être le cas dans d'autres villes concernées.

Trois ans après, les propriétaires parisiens peinent toujours à se mettre au pas. Le dispositif d'encadrement des loyers a été mis en place dans la capitale en juillet 2019 et une étude* de MeilleursAgents en exclusivité pour BFM Immo montre que 47% des annonces ne respectent toujours pas les seuils en vigueur. La tendance est en légère baisse puisque le taux était de 50% en 2021.

Dépassement mensuel moyen de 243 euros sur les meublés à Paris

Les appartements meublés, particulièrement visés par le dispositif, demeurent les premiers concernés par les dépassements avec 54% des annonces hors des clous "et un dépassement moyen mensuel de 243 euros, un montant tout de même en hausse et qui, à l’année, alourdit de 144 euros les dépassements observés en 2021", précise l'étude.

MeilleursAgents souligne tout de même la nette amélioration observée pour les locations vides avec 33% d'annonces illégales cette année contre 39% l'an dernier pour un dépassement moyen de 166 euros. En revanche, les petites surfaces, celles de moins de 20m² sont les mauvaises élèves avec 66% d'annonces illégales.

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52% des annonces pas en règle à Plaine Commune

Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents, explique qu'“on observe une reprise du marché locatif, mais le niveau de loyer demeure inférieur au niveau pré-covid, particulièrement dans le cas de la location meublée, marché très touché par la pandémie. Il est toutefois possible que l’encadrement ait pu limiter la hausse des loyers à Paris. À titre de comparaison, dans la couronne, les loyers ont augmenté de 2,4% entre 2019 et 2020, alors que les loyers n’étaient pas encadrés".

En effet, alors qu’ils observaient une tendance baissière en 2021 (-1,6%), les loyers parisiens repartent en légère hausse en 2022 avec 0,7% d’augmentation. Une tendance portée par les appartements vides, dont les loyers grimpent de 0,8% depuis 1 an (contre 0,4% pour les meublés).

Et qu'en est-il des autres communes d'Ile-de-France? A Plaine Commune, 52% des annonces ne sont pas en règle, avec un dépassement moyen de 115 euros par an. Barbara Castillo Rico souligne que "le dispositif est moins bien ciblé à Plaine Commune. En effet, les seuils y sont définis à l’échelle de la ville, ce qui peut être considéré moins pertinent au vu de l’hétérogénéité du marché entre ses quartiers".

Un quart seulement des annonces illégales à Montpellier

A Montpellier, l'encadrement des loyers est un tout nouveau dispositif. Il ne s'applique que depuis le 1er juillet. Mais les professionnels sont plutôt optimistes quant à son acceptation. En effet, l'étude de MeilleursAgents montre que les nouveaux seuils semblent cohérents avec les loyers de marchés puisque seules 27% des annonces étaient au-dessus des nouveaux plafonds établis lors de la mise en place du dispositif avec un dépassement annuel moyen de 67 euros.

Dispositif appliqué à partir du 15 juillet à Bordeaux

En revanche, les choses risquent d'être plus compliquées à Bordeaux où les loyers ont augmenté de 4,2% depuis juillet 2020. Le dispositif sera appliqué à partir du 15 juillet mais MeilleursAgents constate d'ores et déjà que 62% des annonces mises en ligne avant l’application de la loi sont au-dessus des nouveaux seuils de référence.

Le montant du dépassement s’élève à 200 euros mensuels en moyenne, soit 2400 euros au total à l’année.

Barbara Castillo Rico précise: "À Bordeaux, l’encadrement vient s’appliquer dans un contexte de hausse des loyers très marquée. Il faudra suivre cette dynamique dans les mois à venir avant de pouvoir constater un effet réel et durable sur les loyers. Il convient également de rappeler qu’une annonce dépassant les plafonds autorisés n’est pas forcément dans l’illégalité: la loi autorise les bailleurs à demander un “complément de loyer” si le logement dispose de qualités particulières non prises en compte par l'encadrement".

* Méthodologie

Étude Meilleurs Agents réalisée en juillet 2022 à partir des annonces de locations non meublées et meublées publiées par des agences immobilières à Paris, entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2022, dans la Plaine Commune entre le 1er juin 2021 et le 1er juin 2022, à Montpellier entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2022 et à Bordeaux entre le 15 juillet 2021 et le 1er juillet 2022 (plus de 18 000 annonces étudiées). Les loyers de référence majorés disponibles par quartier à Paris, par ville (à l’exception de Saint-Denis découpée en deux) dans la Plaine Commune, à l’IRIS à Montpellier et Bordeaux et par type de bien en vigueur depuis respectivement les 1er juillet 2020 et 2021, le 1er juin 2021, le 1er juillet 2022 et le 15 juillet 2022 sont utilisés. Meilleurs Agents compare ce loyer de référence au loyer affiché dans l’annonce afin de déterminer la part d’annonces respectant ou non l’encadrement des loyers et le dépassement.

https://twitter.com/DianeLacaze Diane Lacaze Journaliste BFM Éco