Crise du logement: près de 2 millions de logements pourraient être disponibles dans les prochaines années

Parmi les résidences principales, 1,7 million de T4 ou plus sont occupés par des séniors de plus de 80 ans. Du fait des décès et des entrées en structures spécialisées, ils pourraient se libérer, et être divisés pour créer plus de logements.

Loger les Français sans forcément avoir besoin de construire? Ça sera en partie possible d'ici à quelques années, selon la start-up spécialisée en open-data territoriale Terre de données. Elle estime que sous 5 à 10 ans, plus d'1,7 million de grands logements (T4 et plus) pourraient se libérer et être divisé en plus petits biens.

Pour comprendre, il faut repartir du constat. En France, les foyers sont de plus en plus resserrées. Le nombre de familles monoparentales a explosé (+22% entre 2009 et 2020 selon l'Insee). Ce qui veut dire que la demande en petits logements (T2 ou T3) est de plus en plus pressante.

Compte tenu de l'évolution de la population, l'Union social pour l'habitat estime que la France aura besoin de 518.000 nouveaux logements par an (construction neuve ou remise sur le marché) d'ici à 2040, dont 38% de logements sociaux.

Un vivier d'1,7 million de logements

Mais les freins sont nombreux sur un marché immobilier en mauvaise santé. Parmi les facteurs d'explication, on peut citer l’envolée des taux d’emprunt (même si une baisse a été amorcée) ou la disparition progressive des dispositifs d’incitation fiscale. Dans le même temps, la construction neuve est ralentie par la hausse des prix des matériaux.

Dans ce contexte, comment faire pour répondre à la crise du logement qui fragilise les Français? Sur 30 millions de résidences principales, près de 9 millions sont actuellement occupées par des retraités, selon les données de l'Insee compilées par Terre de données. Plus de 65% d'entre elles sont des grandes surfaces de type T4 et plus (soit près de 6 millions de logements).

Près de 3 millions sont habités par des séniors de plus de 80 ans et 63% d’entre elles sont de type T4 ou plus, soit 1,7 million de logements. Même si ce n'est pas très réjouissant, Terre de données estime que "dans les 5 à 10 prochaines années, ces résidences principales devraient se retrouver sur le marché de l’immobilier du fait entre autres des décès et des entrées en structures spécialisées de type Ehpad".

Multiplier en divisant

Et ce sont même plus de 1,7 million de biens qui pourraient arriver sur le marché. Ces grands logements, inadaptés aux besoins actuels, pourraient être réhabilités et transformés en un plus grand nombre de petits logements.

"Les constructeurs, les aménageurs ou encore les collectivités pourraient donc trouver dans les habitats de ces seniors l’occasion de créer du logement sans besoin de foncier", l'étude.

Un véritable gisement de résidences pourrait voir le jour mais "il sera essentiel de repenser les espaces et d’innover pour créer des petites surfaces (T2 et T3) ou encore pour concevoir de nouvelles formes d’habitat en coliving par exemple".

En plus de la typologie, la question de la localisation de ces résidences est primordiale si on veut répondre aux besoins de la population. Il faut qu'elles soient situées proches des bassins d'emploi, des transports et/ou des services.

Toujours selon les données de l'Insee, la plupart de ces grands logements se situent soit dans les grandes villes (28%), soit, à l'inverse, à la campagne (18% dans des bourgs ruraux et 18% dans le rural à habitat dispersé). Les villes de taille intermédiaire viennent ensuite (13%), suivies des ceintures urbaines (10%) et des petites villes (7%).

Coliving et services mutuels

Dans les grandes villes, la moitié de ces résidences sont des maisons et l'autre moitié des appartements. En dehors des métropoles, il s'agit pour l'écrasante majorité de maisons. "Cela met en avant la prédominance de l'habitat individuel par rapport au collectif", analyse Julien Cresp, l'auteur de l'étude.

Selon lui des entrepreneurs commencent à se positionner sur ce segment. "Ils peuvent ainsi racheter une maison au moment de la succession, la rénover et la diviser. Avec un grand T5, ils peuvent faire un T2 et un T3 par exemple", explique-t-il.

Et pour le cas d'une personne âgée seule qui souhaite rester dans la maison où elle a toujours vécu, mais qui dispose d'un logement trop grand pour elle, il y a aussi la possibilité de créer un studio au sein de la maison. "Dans le reste du logement un jeune couple pourrait s'installer, l'idée de ce mode de coliving est aussi que les habitants se rendent des services mutuels", explique-t-il.

"Évidemment, ce stock de logements ne règle pas l’urgence de la situation mais c'est un élément à prendre en compte à horizon 10 ans", conclut Julien Cresp.

Marine Cardot