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Quid du locataire qui n'a pas payé le dépôt de garantie et le premier mois de loyer ?

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Précisons en premier lieu, à l'égard des lecteurs qui ne sont pas juristes ce que recouvre la notion de délivrance en matière de location. Il s'agit de l'obligation principale du bailleur, qui doit remettre au locataire le bien objet de la location pour qu'il puisse en jouir, c'est-à-dire l'utiliser.

Autrement dit, en pratique l'obligation de délivrance se réalisera par la remise des clés permettant au locataire d'entrer dans les lieux.

Il y a lieu de préciser que s'il s'agit d'un bail d'habitation, la délivrance doit porter sur un logement décent selon l'article 1719 du Code civil.

Supposons qu'un locataire, après signature du bail, ne règle pas le loyer du premier mois et ne règle pas non plus le dépôt de garantie pourtant expressément prévus au bail. Le premier réflexe, de pur bon sens, consiste à considérer que ce manquement, qui laisse mal augurer de la suite de l'exécution de ses obligations par le locataire, peut conduire légitimement le bailleur à décider de ne de ne pas remettre les clés au locataire et ne pas lui délivrer le bien loué, c'est-à-dire lui refuser ce pouvoir utiliser ce bien.

Ce premier réflexe n'est pas celui que le droit français retient puisqu'il est classiquement jugé, notamment par la Cour de Cassation, que l'absence de paiement du loyer du premier mois et de règlement du dépôt de garantie ne permettent pas au bailleur de ne pas remettre la chose louée au locataire.

Autrement dit, le bailleur devra exécuter son obligation (c'est-à-dire remettre les clés au locataire) alors même que le locataire aura cru devoir ne pas exécuter les siennes ... Il restera au bailleur la possibilité de saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail, ce qui constitue une maigre consolation.

(Référence : arrêt de la Cour de Cassation du 28 juin 2006, numéro 05-10317)

Christophe Buffet