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Pas de mandat apparent pour le syndic de copropriété ?

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La Cour de Cassation a rendu, le 30 mai 2012, une décision qui a rejeté la théorie du mandat apparent donné à un syndic de copropriété.

Le cas d'espèce était le suivant : un contrat avait été signé avec une société de maintenance de chauffage, par un syndic, au nom d'une copropriété. Cependant, il n'était pas établi que l'assemblée générale de la copropriété en question avait autorisé la signature de ce contrat qui était donc a priori nul.

Le contractant de la copropriété a alors imaginé de soutenir que le syndic disposait d'un mandat apparent qui rendait le contrat valable.

La théorie du mandat apparent est en effet admise chaque fois qu'une personne contractant avec un mandataire dont elle n'a de raison de douter qu'il dispose du pouvoir d'engager celui pour lequel il prétend agir. Le contrat est alors considéré comme régulier.

La Cour de Cassation a rejeté cette théorie dans le cas particulier évoqué ci-dessus, en considérant que le syndic ne pouvait être considéré comme mandataire apparent du syndicat des copropriétaires.

La décision doit conduire en conséquence les professionnels contractants avec une copropriété à s'assurer de ce que le syndic dispose bien d'une délibération l'autorisant à engager la copropriété pour contracter avec eux.

On notera que cette décision est particulièrement protectrice des intérêts du syndicat des copropriétaires et qu'elle ne lèse pas totalement les intérêts des professionnels contractants avec le syndic, puisque celui-ci engagera sa responsabilité personnelle à l'égard de ces professionnels s'il contracte sans avoir reçu pouvoir de le faire de la part du syndicat des copropriétaires.

Christophe Buffet