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Le locataire peut-il se dispenser de payer les loyers dus pendant le préavis ?

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Dans un arrêt rendu récemment, le 22 novembre 2011, la Cour de Cassation s'est prononcée sur la question de la réduction du préavis dû par le locataire sortant dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.

Les principes qui doivent être connus sont les suivants : selon l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire. Le locataire reste redevable des loyers et des charges pendant toute cette période de préavis si c'est lui qui a notifié le congé.

Les deux exceptions à ce principe selon lequel le locataire reste redevable des loyers et des charges pendant le préavis sont constituées par le cas où le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire et ceci en accord avec le bailleur qui aura donc conclu un nouveau bail avec ce nouveau locataire d'une part et le cas ou le bailleur aura renoncé à percevoir ce paiement des loyers et des charges jusqu'à la fin du préavis d'autre part.

Le second cas suppose une preuve de la renonciation certaine et non équivoque, preuve qui incombe au locataire et qui n'est pas facile à apporter, en dehors d'un document écrit émanant du bailleur.

En posant ces principes, la Cour de Cassation indique de façon pédagogique, autant au bailleur qu'au locataire et à leurs conseils respectifs les solutions à apporter lorsque le locataire quitte les lieux avant la fin du préavis.

Christophe Buffet