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Régime de l'indivision : comment ça fonctionne et qui décide quoi

L'indivision est un régime de partage de la propriété beaucoup plus courant qu'on ne le pense.

L'indivision est un régime de partage de la propriété beaucoup plus courant qu'on ne le pense. - Pixabay / Alexas_Fotos

L'indivision est un régime beaucoup plus fréquent qu'on ne le pense pour se partager un bien, notamment immobilier. Mais son fonctionnement peut être complexe. Notre guide pour tout savoir.

Le régime de l'indivision reste largement méconnu des Français. La plupart d'entre eux y sont pourtant généralement confrontés au moins une fois dans leur vie, à l'occasion d'un divorce ou d'un héritage. Voici tout ce qu'il faut savoir sur le fonctionnement de ce régime juridique qui encadre la propriété d'un bien, notamment immobilier.

Définition de l'indivision

L'indivision peut concerner tous types de biens, que ce soit des actions, des meubles, des obligations, un contrat ou encore une maison ou un appartement. L'indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature sur un bien ou un ensemble de biens, sans que leurs parts respectives soient réellement individualisées. Schématiquement, chacun a une part du bien mais tout le monde le possède dans sa globalité.

L'indivision a trois caractéristiques :

1) C'est un droit individuel

Chacun (chaque indivisaire) est propriétaire d'un droit propre.

2) L'indivision n'est pas forcément organisée

Ce droit porte sur une fraction d'un bien indivis, sans que les processus de décision ne soient nécessairement organisés à l'avance. Ce qui peut conduire à de nombreux blocages, à moins de mettre en place une convention (voir plus bas). Par ailleurs, on ne peut pas forcer l'un des indivisaires à vendre (sauf dans certains cas précis, voir plus bas), même s'il est en minorité. Il faut l'accord de chacun pour les décisions les plus importantes (voir plus bas).

3) Ce droit est précaire

Tout indivisaire a le droit de demander le partage du bien à tout moment, qu'elle que soit son importance au sein de l'indivision. Dit autrement, si on ne peut pas forcer un indivisaire à vendre, on ne peut pas non plus l'empêcher de partir. Ce qui peut amener alors paradoxalement à la revente de l'ensemble des biens par les autres indivisaires si ceux-ci n'ont pas les moyens de racheter les parts du vendeur.

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L'indivision : une situation volontaire ou subie?

Le régime de l'indivision peut parfaitement être un choix (on dit alors qu'elle est d'origine conventionnelle) ou être involontaire (ou "subie", on dit alors qu'elle est d'origine légale). Les deux sont possibles.

Des acheteurs peuvent faire le choix d'acheter à deux ou plus en indivision. Il s'agit de l'une des solutions les plus simples du point de vue des démarches à effectuer. Ce peut être le cas par exemple pour l'achat d'une résidence de vacances à plusieurs ménages, ou l'achat d'une propriété par un couple en concubinage. Il est également possible de racheter individuellement le droit en indivision de quelqu'un d'autre. Par exemple si l'un des indivisaires cherche à vendre sa part et que les autres indivisaires ne peuvent pas ou ne souhaitent pas la racheter.

Mais l'indivision peut également être involontaire et liée à un événement de la vie. Cela peut être le cas pour une succession (lorsqu'il y a plusieurs héritiers), lors d'un divorce (quand les époux sont sous le régime de la communauté) ou de la dissolution d'une société. Lorsqu'un couple est marié sous le régime de la séparation des biens, un bien peut être partagé en indivision au moment du décès de l'un des conjoints. Enfin, certaines donations peuvent entraîner, a posteriori, une indivision. Lorsque des parents donnent la nue-propriété d'un bien à leurs enfants et qu'ils conservent l'usufruit, la nue-propriété est en réalité donnée en indivision. A la mort des parents, le bien est partagé entre les enfants en pleine propriété mais en indivision.

Qui décide en indivision et quand l'unanimité est-elle requise?

Le fonctionnement de l'indivision est notamment défini par les articles 815 à 815-18 du Code civil. Dans le cadre d'une indivision, certaines décisions doivent être prises à l'unanimité, d'autres nécessitent une majorité des deux tiers et enfin d'autres encore peuvent être le fait d'un indivisaire seul.

Un indivisaire seul :

Un indivisaire a le droit de prendre seul des mesures dites conservatoires. Il s'agit des actes matériels qui sont nécessaires pour préserver le bien ou d'éviter sa perte et ce, "même si (ces mesures) ne présentent pas un caractère d'urgence", détaille l'article 815-2 du Code civil.

Cela peut par exemple concerner la remise en location du bien en question. Il y a cependant quelques principes à respecter. Dans ce cas, on ne peut pas avantager un locataire en particulier. Il faut aussi que la location ait un intérêt conservatoire. Ce qui n'est pas le cas lorsqu'il s'agit d'une maison de vacances que les indivisaires se partagent à loisir.

Parmi les autres exemples de mesures conservatoires nécessaires, on peut citer la souscription d'un contrat d'assurance ou une mise en demeure de payer à un tiers.

Un indivisaire peut obliger les autres indivisaires à payer leur quote-part de charges en saisissant le tribunal de grande instance. Il peut également utiliser les fonds de l'indivision sur lesquels il est présumé avoir la libre disposition. Il faut cependant que les dépenses soient considérées comme raisonnables ou proportionnées à la valeur du bien. Un indivisaire ne pourrait pas forcer les autres indivisaires à dorer à l'or fin les poignées d'une modeste maison de campagne par exemple.

La majorité des deux tiers des indivisaires :

La majorité des deux tiers est requise pour les acte d'administration relatifs aux biens. Il s'agit de la gestion du bien, hors mesures conservatoires, comme la signature d'un mandat de gestion, la réalisation de certains travaux, la vente de biens meubles de l'indivision pour payer des dettes ou la signature et le renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial et artisanal. En somme il s'agit des décisions liées à la gestion "normale" du bien.

A l'unanimité :

Les décisions "graves" doivent être prises à l'unanimité. Il ne s'agit pas ici de la gestion normale du bien en indivision. C'est notamment le cas lorsqu'on souhaite vendre des biens immobiliers ou tout acte qui pourrait compromettre la substance du bien.

Ce sera, par exemple, le cas pour décider d'une extension d'un bâtiment, construire une piscine ou effectuer d'autres gros travaux hors urgence, conclure un bail commercial ou rural, souscrire un emprunt au nom de l’indivision ou encore consentir une hypothèque.

Quels sont les droits des indivisaires ?

"Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué", comme l'explique l'article 815 du Code civil. C'est l'un des principes les plus importants. C'est un droit absolu (un seul indivisaire peut le décider, même si l'unique but est de nuire aux autres indivisaires), imprescriptible et impératif (il s'impose quoi qu'il arrive, y compris au juge).

L'indivisaire a également un droit de préemption. Autrement dit, lorsqu'un autre indivisaire veut céder ses parts, il est prioritaire. Si un indivisaire a trouvé un acheteur extérieur par exemple, il doit d'abord proposer ses parts au même prix aux autres indivisaires et leur laisser un délai raisonnable pour prendre une décision. Si aucun d'entre eux n'est preneur, il a alors le droit de vendre ses parts à un tiers. On notera que le droit de préemption ne s'applique pas lorsqu'il s'agit d'une donation à ses enfants.

Chaque indivisaire a aussi le droit de jouir de sa part des revenus ou des bénéfices annuels de l'indivision. Il peut obtenir une avance en capital si l'ensemble des indivisaires en sont d'accord.

Il a le droit d'utiliser le bien en fonction de ses besoins, à la condition que cet usage soit conforme à leur destination et ne compromette pas les droits concurrents des autres indivisaires.

Quels sont les obligations des indivisaires ?

En face des droits, les indivisaires ont bien sûr des obligations. L'indivisaire doit veiller à la conservation du bien, participer aux dépenses et s'acquitter des dettes.

Que se passe-t-il en cas de blocage ?

Lorsqu'il y a un acte important à faire dans l'indivision et que la situation est bloquée, un indivisaire peut alors faire appel à un juge du tribunal judiciaire du lieu dont dépend le bien indivis.

Par ailleurs, en cas de blocage de la vente d'un bien par un ou plusieurs indivisaires, les autres indivisaires peuvent faire appel au juge via une procédure spéciale. Pour cela, ils doivent avoir la majorité des deux tiers. Ils doivent alors faire une demande d’aliénation devant notaire puis demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente. Attention cependant car il ne faut pas que cela porte atteinte de façon excessive aux droits des indivisaires qui n'étaient pas d'accord. Par exemple, on ne peut pas vendre à prix cassé dans ce cadre.

Le droit d'usage du bien indivis (par exemple qui peut profiter d'une maison et à quel moment) peut également être, à défaut d'accord entre les indivisaires, réglementé par le juge.

Lorsque certains indivisaires refusent de contribuer aux charges, un indivisaire (même seul) peut recourir au juge.

Les conventions d'indivision

L'indivision est souvent source de conflits entre les différents indivisaires et les situations de blocage sont courantes dans la pratique. Mais il existe une solution pour s'en prémunir : les conventions.

Une convention est un contrat entre les indivisaires qui prévoit déjà dans le détail toute l'organisation des rapports au sein de l'indivision. La liberté de s'organiser comme on le souhaite est alors très grande, même si certains principes de l'indivision sans convention s'appliqueront toujours. Il est par exemple possible de prévoir que la prise de certaines décisions (sauf la vente) ne nécessite que la majorité simple des indivisaires (au-dessus de 50% des parts).

La convention peut également envisager des sorties plus souples des indivisaires ou des règles lorsque les fonds manquent pour payer les charges. Une convention peut aussi prévoir qu'au moment de la sortie, ceux qui ont engagé plus de frais ou investi davantage de leur temps obtiennent plus d'argent lors de la revente.

Il faut bien sûr que tous les indivisaires soient d'accord au moment de la signature de la convention. Elle peut être fixée pour une durée déterminée (cinq ans au maximum) ou indéterminée. Généralement, il est préférable de faire appel à un avocat spécialisé ou un notaire pour rédiger la convention, ce qui coûte généralement quelques milliers d'euros.

Comment sort-on d'une indivision ?

La sortie d'une indivision correspond au partage. Ce dernier est décidée à l'amiable à l'unanimité des indivisaires ou est provoqué via une procédure judiciaire. Une convention peut, sous certaines conditions, prévoir un sursis avant le partage.

https://twitter.com/jl_delloro Jean-Louis Dell'Oro Rédacteur en chef adjoint BFM Éco