BFM Patrimoine

Syndics de copropriété: à quand la fin des dérives?

Les syndics de copropriété sont très critiqués aujourd'hui

Les syndics de copropriété sont très critiqués aujourd'hui - -

Les charges de copropriété s'élèvent à 2.167 euros par an et par logement à Paris, selon les chiffres de la Fnaim publiés ce mardi 12 novembre, alors que le salon de la copropriété se tient du 13 au 14 novembre à Paris. L'occasion pour BFMBusiness.com de vous donner des conseils pour gérer au mieux votre bien.

Les copropriétés se portent mal. Sur les 670.000 en France, soit 7 millions de lots au total, 15% (1 million de lots) sont considérés comme fragiles par l'Agence nationale de l'habitat.

Les causes sont diverses: les nombreux immeubles érigés dans les années 70-80 vieillissent, les primo-accédants oublient de compter les charges dans leur budget prévisionnel, les charges flambent – elles ont bondi de 25% entre 2007 et 2009. A Paris elles s'élèvent ainsi en moyenne à 2.167 euros par logement et par an ou 32,90 euros par m2 assuré, selon l'Observatoire de la Fnaim publié mardi 12 novembre. 

Le premier poste de frais est représenté par le salaire du concierge ou des employés qui assurent l'entretien : il s'élève à 970 euros ou 13,10 euros/m2. Viennent ensuite, sans surprise, le chauffage collectif, avec 610 euros en moyenne, soit 6,20 euros par m2, l'ascenseur, avec 182,85 euros et 2 euros/m2 puis les honoraires des syndics (155,20 euros et 1,70 euro/m2) suivis de près par les assurances (150,26 euros et 1,64 euro/m2).

Le salon de la copropriété, du 13 au 14 novembre à Porte de Versailles, tente de donner quelques solutions. Mais l'un des coupables, pointés du doigt par les associations de consommateurs, est le syndic de copropriété.

L'Association des responsables de copropriété (ARC) dénonçait, début octobre, "les syndics qui continuent d’augmenter leurs honoraires de base, de 2,9 % cette année, et surtout qui facturent de plus en plus des prestations particulières à des tarifs prohibitifs".

Un projet de loi peu efficace

Le projet de loi ALUR de Cécile Duflot veut mettre fin à ces abus. Il prévoit, en effet, d'obliger le syndic à indiquer le montant des travaux à effectuer.

Par ailleurs, le texte prévoit l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Ainsi les administrateurs des biens ne vont pas regrouper tous leurs clients sur un même compte. Mais "le choix de la banque reste largement aux mains du syndic, lequel peut facturer des honoraires supplémentaires si l'établissement choisi n'est pas le sien", déplorent l'ARC et l'UFC-Que Choisir.

De plus, ces associations déplorent le silence de la loi sur les conflits d'intérêts. Nombre de syndics font travailler des sociétés pour lesquels ils ont des intérêts (assurance, entretien, …).

De plus en plus de syndics bénévoles

Les particuliers n'ont-ils pas intérêt à se porter syndic bénévole? Tout le monde peut en principe se porter candidat, quel que soit le lot qu'il détient et sans garantie financière. En dix ans, le nombre de copropriétés gérées par des syndics bénévoles a progressé de 11% pour atteindre 55.000 aujourd'hui.

Néanmoins, il aura intérêt à souscrire une assurance de responsabilité civile qui le protégera. La copropriété, ainsi, évitera les 3.000 à 5.000 euros de forfait de gestion courante d'un gestionnaire professionnel et les honoraires spéciaux.

Mais le reste de la copropriété devra rembourser au syndic bénévole les frais de gestion qu'il aura déboursé comme les notes de téléphone ou les photocopies. Il peut même parfois être rémunéré.

Diane Lacaze