L'immobilier de montagne résiste à la crise sanitaire

Après une année 2020 mitigée, pas d'effet boule de neige en 2021. L'immobilier à la montagne s'est consolidé grâce aux locations longues durées et sa valeur refuge. Une étude de Cimalpes revient sur l'évolution du marché.

Le ski a bel et bien commencé sa saison, espérant une saison de rattrapage après un hiver 2020 très compliqué, où les remontées mécaniques étaient fermées. Dans un tel contexte, où la menace du variant Omicron inquiète les professionnels, est-ce encore judicieux d'investir dans l'immobilier à la montagne?

Un boom des locations en décembre

Investir dans l'immobilier à la montagne n'est peut-être pas aussi risqué qu'on pourrait le croire. C'est d'ailleurs la conviction d'un des leaders du secteur, Cimalpes selon sa dernière étude annuelle sur l'immobilier de montagne. En décembre, la demande de location dans les stations de ski a bondi de 40% par rapport à l'avant crise sanitaire.

Certes, il y eu un effet de rattrapage après la fermeture des remontées mécaniques l'hiver dernier, mais le réseau constate aussi de nouveaux usages. Avec le télétravail, les locations de longues durées de plus d'un mois ont augmenté de 20%. Les locataires prolongent leurs vacances et les propriétaires s'adaptent. Selon Cimalpes, 25% d'entre eux envisagent de faire de leur résidence secondaire, leur résidence principale à moyen/long terme.

"Les tendances, engagées depuis plus longtemps que les bouleversements récents, s'ancrent petit à petit et ne font que confirmer l'attrait du marché de l'immobilier de montagne. Marché qui ne cesse de s'adapter aux attentes et besoins des clients et qui offre de nombreuses possibilités pour investir, profiter et transmettre", note Cimalpes dans son panorama de l'année.

Des prix à l'achat orientés à la hausse

In fine la demande à l'achat n'a pas flanché et les prix progressent partout. En particulier à Val-Thorens avec une hausse de 7% cette année, mais aussi à Tignes (+4%) où les prix peuvent aller jusqu'à 23.000 euros/m² pour un chalet selon Cimalpes.

Le spécialiste de l'estimation de prix immobilier PriceHubble* a étudié pour BFM Immo l'évolution des prix de l'immobilier dans les 5 stations de ski les plus chères de France selon le classement MeilleursAgents/BFM Immo: Val-d'Isère, La Clusaz, Chamonix, Megève et Méribel. Résultat, les prix n'ont pas cessé d'augmenté depuis 3 ans dans ces 5 stations de ski huppées.

À Val d'Isère, par exemple en Savoie, le prix moyen pour un appartement standard de 65m² s'élève à 837.000 euros, soit 12.890 euros/m². Une valeur orientée à la hausse: +1,7% sur 1 an et +2,6% sur 3 ans. PriceHubble estime que les prix devraient continuer d'augmenter à Val-d'Isère, de l'ordre de 1.4% sur un an.

À La Clusaz (Haute-Savoie), même tendance, sauf que la hausse des prix sur 3 ans est beaucoup plus importante avec une augmentation de 16%. Le prix médian des annonces parues sur les 12 derniers mois s'y est d'ailleurs établi à 8.421 euros/m². En un an, les prix ont augmenté de 3,7%.

Les prix sont nettement orientés à la hausse dans cette station de ski avec un prix médian des annonces parues sur les 12 derniers mois de 8.421 euros/m². © PriceHubble

À Chamonix, même tendance haussière depuis trois ans, avec +12% pour atteindre un prix moyen de 585.400 euros pour un appartement de 65 m², soit 9.006 euros/m².

Les prix montent à Chamonix avec un prix médian des annonces parues de 8.900 euros/m². © PriceHubble

À Megève en revanche, si les prix ont augmenté de 13% en 3 ans pour atteindre une moyenne de 9.791 euros/m², l'évolution est moins nette sur l'année avec +1.8% sur un an. PriceHubble prévoit un ralentissement de la hausse dans cette station de ski au pied du Mont-Blanc.

Les prix augmentent toujours, mais moins nettement que les autres stations de ski étudiées par PriceHubble, avec un prix médian de 9.791 euros/m². © PriceHubble

À Méribel, le prix d'un bien immobilier s'élève à 680.400 euros, soit 10.468 euros/m² avec une hausse de 19% en 3 ans et de 3% en un an. Selon PriceHubble, les prix pourraient encore augmenter l'année prochaine avec une hausse de 3%. Et dans le haut de gamme, l'immobilier s'élève encore. "Nous enregistrons toujours des prix à la hausse et avons atteint des records avec des biens à plus de 30 000 euros du m2. Les prix ont même atteint 34 000 euros du m2 dans des programmes neufs et très haut de gamme", rapporte Olivier Roche, directeur de Méribel Sotheby’s Int. Realty qui constate une manque d'offre de chalets et un marché à 60% d’appartements et de programmes neufs.

Le prix médian constaté sur les 12 derniers mois affiche le montant le plus élevé selon PriceHubble avec 13.285 euros/m². Les prix sont en hausse de près de 20% sur 3 ans et devraient continuer d'augmenter selon les estimations du spécialiste de l'estimation de prix. © PriceHubble

Les prix flambent donc dans les stations de ski dans le neuf comme dans l'ancien avec des variations plus ou moins nettes selon les zones. Au global, Courchevel n'augmente que de 1.2% en un an, tout comme Courchevel, Méribel, Alpes d'Huez et Megève qui augmentent d'environ 2%.

Les valeurs restent toutefois très élevées puisqu'il faut compter entre 9.000 et 30.000 euros/m² pour un chalet neuf ou ancien. Ce qui correspond au tarif d'une semaine de location pour un chalet situé dans une station à Courchevel Village pour la semaine du Nouvel An estimé à 28.700 euros par Cimalpes... Et ce n'est pas la station la plus chère, la palme pour la location d'un chalet à cette période de l'année est attribuée à Courchevel 1850 avec un tarif de 167.500 euros. Ce qui fait bondir les prix ? L'emplacement ou la présence d'un extérieur.

"Les prix fluctuent en fonction de différents critères : l’emplacement bien sûr (le plus cher quand on est ski aux pieds et proche du centre) mais aussi l’orientation (l’orientation sud-ouest étant la préférée des clients) et le volume. Les appartements ou chalets avec double hauteur sous plafond se vendent au moins 20% plus cher. Enfin, dans le monde post-Covid, les surfaces extérieures comme des balcons jouent aussi sur le prix", précise Camille Letuve, Directeur associé chez Athena Advisers.

A l'instar de ce chalet de luxe est proposé par Cimalpes au prix de 5.390 millions d'euros, l'immobilier à la montagne compte de nombreux biens prestigieux.

Vue de la piscine du chalet haut de gamme situé à Courchevel. © Cimalpes

Une piscine à la montagne, un accès aux pistes, le chalet d'une superficie de 323 m² dispose d'une buanderie, d'un spa avec sauna d'un garage, d'une terrasse et de nombreuses suites parentales...

Ce chalet proposé par Cimalpes comporte 5 chambres avec autant de salles de bain. Il se situe tout près des remontées mécaniques. © Cimalpes

Un achat immobilier "plaisir"

À ces niveaux de prix, on comprend mieux que Cimalpes estime qu'un achat immobilier à la montagne soit un achat "plaisir". "On achète un pied-à-terre en montagne pour les vacances, pour y passer des moments d'exception avec sa famille, ses proches", souligne le réseau.

L'immobilier à la montagne est un investissement coûteux, mais rentable nous dit Cimalpes: 95% des biens vendus sont mis à la location et les revenus locatifs permettent au minimum de couvrir les charges annuelles et le coût des vacances des propriétaires... "Que l’on soit un investisseur au profil plutôt skieur averti ou amateur de montagne, il y a des projets pour tous les goûts et budgets", explique Charles-Antoine Sialelli, Directeur Alpes chez l'expert en investissement Athena Advisers. Des pistes pour les acquéreurs ou pour les amateurs qui rêvent de passer des vacances à la neige.

*le prix d'un appartement standard de 65m2 en centre-ville, et son évolution, le prix au mètre carré médian sur 1 an et l'évolution du prix au mètre carré.

Marie Coeurderoy et Marion Marten-Pérolin