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Comment bien choisir un terrain pour construire sa maison?

Le choix d’un terrain, première étape d’un projet de construction, peut rapidement devenir un véritable casse-tête.

Le choix d’un terrain, première étape d’un projet de construction, peut rapidement devenir un véritable casse-tête. - Philippe Huguen - AFP

Décortiquer le plan local d’urbanisme, vérifier le montant de la taxe foncière... L’acquisition d’un terrain est une étape-clé dans un projet de construction d'une maison. Voici les points qu'il ne faut pas négliger.

Le choix d’un terrain peut rapidement devenir un véritable casse-tête pour les particuliers qui veulent y construire leur maison. Comment s’y prendre? Quels sont les points à vérifier? Quels surcoûts envisager? Voici quelques conseils pour aider les futurs acquéreurs dans leur recherche.

1. Décortiquer le plan local d’urbanisme (PLU)

Vous avez eu un véritable coup de coeur pour un terrain? Pas de précipitation. Avant de faire une offre d'achat, il est essentiel de se rendre en mairie pour demander un certificat d'urbanisme (CU) afin d'obtenir toutes les informations sur les règles d'urbanisme, les éventuelles servitudes, le régime de taxes et participations applicable au terrain concerné, l'état des équipements publics existants ou prévus. Ce certificat indiquera également si le terrain peut être, ou non, soumis à un droit de préemption, conseille le site ForumConstruire.com qui compte 330.000 membres. C’est le point de départ de votre projet.

Autres documents à consulter impérativement: le plan local d'urbanisme (PLU), qui depuis 2000 est appelé à remplacer le plan d’occupation des sols ou POS. Ce document réglementaire régit l’évolution des parcelles d’une ville, et sert de base à l'instruction des permis de construire et de démolir. Il est théoriquement révisé tous les 5 à 10 ans. Le PLU peut se révéler capital lorsque l’on achète un terrain entouré d'autres terrains vierges, qui plus est constructibles. Dans ce cas, mieux vaut vérifier qu'il est bien impossible d'y construire des immeubles ou autres bâtiments hauts, afin de ne pas se retrouver collé à une barre HLM ou une usine dans quelques années.

Enfin, il est également important de vérifier que la parcelle n'est pas située sur d'ex-friches industrielles non ou mal dépolluées et qu'elle n’est pas référencée sur un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Ceci signifierait que le terrain est dans un secteur protégé et donc soumis à des règles d’urbanisme strictes.

2. Vérifier le montant de la taxe foncière et d'habitation

Le site ForumConstruire.com préconise également de prendre en compte l’ensemble des aspects financiers qui découleront de la localisation du terrain: montant de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et de la taxe d’aménagement, prix et qualité de l’eau etc. À noter concernant la taxe foncière sur les propriétés non bâties qu'un amendement adopté fin 2015 change le calcul de la valeur locative (la base d'imposition) dans les zones dites "tendues", où l'offre de logements est nettement inférieure à la demande.

Les propriétaires ont ainsi bénéficié en 2016 d'un abattement pour les 200 premiers mètres carrés (majoration de 25% au-delà de cette surface) et ont échappé à la surtaxe de 5 euros par m², qui a été supprimée. En revanche, pour 2017, la règle des 25% sera supprimée et une nouvelle majoration de 3 euros par m² sera créée. Les collectivités locales (communes et intercommunalités) auront toutefois la possibilité d'en fixer le niveau entre 1 et 5 euros par m², ainsi que de supprimer l'abattement pour les 200 premiers mètres carrés.

3. Ne pas sous-estimer les "petits inconvénients"

Pas facile de penser à la revente d'un bien immobilier que l'on vient à peine d'acheter. Pourtant, c'est dans cette optique qu'il faut se placer pour éviter de se retrouver avec une maison qu'il sera difficile, plus tard, de céder. Le site ForumConstruire.com conseille ainsi de...

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>> BON À SAVOIR

Recherche d'informations cadastrales, urbanistiques, techniques, juridiques... dénicher la perle rare peut donc s'avérer laborieux. Face à ce constat, l'entreprise ORUS a créé une application qui permet trouver un terrain constructible en un temps record. Jean-Loïc Burguière, co-fondateur de la start-up, est d'ailleurs venu s'exprimer sur le plateau de BFM Business pour présenter sa plateforme.

Julien Mouret