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5 choses à savoir pour transmettre son patrimoine immobilier

Si elles sont mal pensées, les donations peuvent engendrer des conflits familiaux, estime l'association UFC-Que Choisir.

Si elles sont mal pensées, les donations peuvent engendrer des conflits familiaux, estime l'association UFC-Que Choisir. - Boris Horvat - AFP

Comment transmettre une maison ou un appartement? Quel type de donation dois-je privilégier? Puis-je donner tous mes biens? L'UFC-Que Choisir répond à tous ces parents qui veulent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants.

Vous envisagez de transmettre un bien immobilier à vos proches? Veillez à bien anticiper les donations pour éviter d'éventuels conflits familiaux, et à profiter des abattements fiscaux sans pour autant vous fragiliser financièrement. C'est ce que conseille l'association UFC-Que Choisir, qui soulève 5 points essentiels à connaître pour réussir sa transmission de patrimoine.

1. Comment procéder pour transmettre un bien?

En France, il est obligatoire de recourir à un notaire pour transmettre un bien immobilier à ses proches. C’est ce que l’on appelle un don "notarié". Il se distingue du don manuel (de la main à la main), qui ne peut porter que sur des biens mobiliers (somme d’argent, bijou, tableau, voiture, actions, etc.) et ne nécessite pas d’écrit.

En revanche, la donation notariée est soumise à taxation. C’est le notaire qui se charge de toutes les formalités de déclaration au fisc. Les frais de notaire et les taxes sont assez élevés, mais dégressifs selon la valeur des biens transmis. Le barème établi par l’administration est disponible en ligne.

2. Quel type de donation privilégier?

Si le donateur a plusieurs enfants, il est conseillé de privilégier la donation-partage, qui permettra de "figer" la valeur des biens donnés au jour de la donation et empêcher une éventuelle action d’un enfant contre ses frères et sœurs. Pour être valable, elle doit être obligatoirement établie par acte notarié et être acceptée par les bénéficiaires.

L’UFC-Que choisir prend l’exemple d’un parent qui donne, dans le cadre d'un simple don notarié, une somme identique à ses deux enfants, mais qui en font un usage différent: le premier achète un appartement, tandis que le second dépense l’argent. À l’ouverture de la succession, si le bien immobilier a pris de la valeur, celui qui a investi devra dédommager celui qui a dépensé l’argent en partageant sa plus-value.

Comme le rappelle Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, "une donation est une avance sur la part d’héritage qui doit être rapportée à la succession pour sa valeur au jour du décès du donateur".

3. Comment profiter des abattements fiscaux?

"Vous avez intérêt à donner régulièrement", conseille l'association de défense des consommateurs, afin de profiter des abattements fiscaux qui permettent de réduire la base de calcul des droits de donation. Tous les quinze ans, chaque parent peut ainsi transmettre jusqu’à 100.000 euros à chaque enfant, sans aucune fiscalité. Au-delà, les sommes sont taxées au barème progressif de 5 à 45% selon leur montant.

En revanche, l'UFC recommande fortement aux donateurs de ne pas donner leur résidence principale. "Cet acte est irrévocable et entraîne l’appauvrissement définitif du donateur. Si ce dernier a besoin de vendre ce bien pour récupérer des liquidités, il devra obtenir l’accord de l’enfant bénéficiaire, qui pourra s’y opposer", ajoute Murielle Gamet, notaire à Paris.

4. Puis-je continuer à toucher des loyers si je donne un bien mis en location?

Grâce au démembrement de propriété, un parent qui donne à son enfant un appartement mis en location peut continuer à percevoir les loyers. Cet outil patrimonial consiste à...

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INTERVIEW - Philippe Van Steenlandt, directeur du service patrimonial de l’Étude Alpha Notaires

>> "Difficile de s'y retrouver face à cette instabilité fiscale" (LaVieImmo.com)

Julien Mouret