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Réduire ses impôts avec les SCPI : la belle affaire ?

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Ils sont nombreux les produits d’investissement immobiliers qui permettent de défiscaliser. Le problème, c’est que combiner défiscalisation et rentabilité n’est pas toujours aisé. Les SCPI n’y font pas exception.

Le monde feutré des SCPI se divise en deux catégories. Avec d’un côté les SCPI « traditionnelles » qui permettent d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif via un placement collectif. De l’autre ce que l’on appelle les SCPI « fiscales » qui, en principe, offrent l’intérêt non négligeable de réaliser des économies d'impôts calculées sur une partie du montant du prix de leurs parts… Les investisseurs avides de dynamiser leur portefeuille peuvent, selon les produits et les années, percevoir des rendements intéressants (ce, bien que ni la rentabilité, ni le capital ne soient garantis). De la même manière que les entreprises non cotées ont actuellement le vent en poupe, les SCPI continuent de séduire les épargnants.

Entre 2016 et 2018, la collecte annuelle a dépassé à chaque fois les cinq milliards d’euros. Le problème, c’est que dès lors que l’on parle SCPI, il convient de prendre un certain nombre de précautions. Du moins, de s’assurer de la localisation de l’actif immobilier, de son attrait auprès des investisseurs et des frais inhérents qui entourent l’opération. Ces éléments pris en considération, celle-ci peut donc, selon les produits, se révéler lucrative (environ 4,4% de rentabilité annuelle voire plus).

Et si l’on se tourne du côté des SCPI dites « fiscales », l’investissement peut même être couronné d’une révision d’impôts. Mais à quel prix ? Benjamin Spivac, ingénieur patrimonial associé au sein d’Amplegest, revient sur un montage qui se veut loin (très loin) de faire l’unanimité.

Quelles sont les différences fondamentales entre les SCPI fiscales et traditionnelles ?

Benjamin Spivac : Déjà, il faut bien prendre la mesure du fait que, la grande différence avec les SCPI traditionnelles, c’est qu’avec les SCPI fiscales, il faut obligatoirement investir dans des produits immobiliers dont les sous-jacents permettent de réaliser des économies d’impôts. C’est une énorme différence. Et, partant de ce principe, je déconseille fortement d’investir dans ce type de produits.

Au-delà de cela, il n’existe pas beaucoup de SCPI fiscales disponibles sur le marché. Elles sont connues pour être positionnées sur des actifs immobiliers que les autres SCPI ne veulent pas avec des biens achetés dans des zones où il n’y a pas de demandes. Le tout c’est de savoir où les fonds vont véritablement être investis. Qui me dit que l’argent ne va pas être investi dans des villes à faible attractivité locative ? Sans compter que les SCPI fiscales représentent une infime partie du marché des SCPI. La collecte est très petite à côté de celle des SCPI traditionnelles.

Tous désagréments mis à part, y-a-t-il véritablement possibilité de réaliser des économies d’impôts en achetant des parts de SCPI fiscale ?

Pour le gros du marché immobilier tous produits et supports confondus, il y a deux grandes stratégies à adopter aujourd’hui. En passant par le biais du Pinel, si vous investissez dans un bien immobilier en direct situé sur le grand Paris (première et deuxième couronne), il est difficile de se tromper. Il faut choisir un bien qui fait sens et qui doit, par exemple, être situé près du RER, du métro, etc…

La deuxième solution pour défiscaliser, c’est de placer de l’argent sur un Plan d'épargne retraite (PER) si vous avez plus de 50 ans. Il est ainsi possible de déduire les cotisations versées sur son revenu imposable à condition, toutefois, de disposer d’un taux marginal d’imposition supérieur à 41% pour optimiser réellement l’investissement.

Pour ce qui est des SCPI fiscales plus précisément. Ces dernières incarnent, en grande majorité, des capitaux fixes. Ce qui fait que l’épargnant est bloqué durant un certain temps (15 ans en moyenne). Il s’agit d’un inconvénient sans l’être puisque de toutes façons, la durée moyenne des SCPI avoisine les 10 années. Le deuxième point à considérer avec les SCPI fiscales, c’est que dans l’absolu, on vient rajouter des frais sur un bien que l’on aurait pu acheter en direct. D’où la question de leur légitimité.

Côté rendements, ceux générés par les SCPI fiscales se révèlent généralement moins intéressants que ceux issus des SCPI traditionnelles. Les SCPI fiscales concernant pour rappel des habitations tandis que les SCPI classiques se concentrent, elles, sur des immeubles professionnels.

Quels placements immobiliers vaut-il donc mieux privilégier ?

Clairement, il y a aujourd’hui urgence à acheter un bien immobilier dans le grand Paris notamment. Pourquoi ? Parce qu’il est encore possible d’emprunter avec un crédit à 110%. Et toute la question tient au fait de savoir jusqu’à quand il sera possible de procéder ainsi. Selon moi, il convient d’éviter des investissements de type Malraux ou Monuments historiques.

L’une des options vers laquelle il peut s’avérer judicieux de s’orienter, ce sont par exemple des SCPI situées en Allemagne parce que là-bas le marché n’est pas aussi mature qu’en France et que les prix se révèlent un peu moins élevés. Le deuxième intérêt que revêt celui d’investir dans des SCPI classiques situées à l’étranger est tout simplement fiscal. En France, l’imposition immobilière est conséquente et le fait d’acheter des parts de SCPI dans des produits rigoureusement sélectionnés à l’étranger, notamment en Allemagne, permet d’éviter une double imposition. Quoi qu’il en soit, il est recommandé de passer par l’intermédiaire d’un conseil pour mettre en place une stratégie patrimoniale adaptée à chaque situation et profil de risque.

Julie COHEN-HEURTON