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Immobilier: quel serait l'impact des réformes voulues par Macron?

Xerfi a passé en revue les différentes réformes envisagées pour le marché immobilier.

Xerfi a passé en revue les différentes réformes envisagées pour le marché immobilier. - Patrick Kovarik - AFP

Le cabinet d'études économiques Xerfi a évalué l'impact des principales mesures proposées par le chef de l'État en matière de politique du logement, dont celle de transformer l'ISF en impôt sur la fortune immobilière.

Emmanuel Macron va-t-il chambouler la vie des locataires et des propriétaires? ISF, taxe d’habitation, bail de mobilité professionnelle… Le huitième président de la Ve République a annoncé plusieurs mesures qui devraient changer la donne, sans pour autant casser la dynamique d’un marché immobilier "exceptionnel". C’est ce qu’affirment les experts du cabinet Xerfi, qui estiment que les réformes souhaitées par le chef de l’État ne vont pas "inverser la tendance haussière de l’immobilier".

Il est vrai que (presque) tous les signaux sont au vert dans la pierre. Dans l’ancien, les transactions, à des niveaux historiques, flirtent désormais avec les 900.000 unités annuelles, tandis que les prix poursuivent leur remontée dans les grandes villes de France. Même constat dans le neuf, où l'activité est bien orientée: l’investissement locatif est porté par le succès du dispositif fiscal Pinel et les acquéreurs bénéficient de taux de crédit immobilier qui restent très bas.

Pas d'impact sur la résidence principale

Emmanuel Macron hérite donc d’un marché immobilier en bonne santé. Et à en croire Xerfi, le programme du fondateur d’En Marche ne devrait pas l’affecter, même si, au lendemain de la nomination de Jacques Mézard à la tête du ministère de la Cohésion des Territoires, le flou persiste quant à l’absence d'un ministre dédié au logement. Le cabinet d'études économiques a tout d'abord passé en revue la principale mesure à venir, celle qui fait probablement le plus de bruit dans le monde de la pierre: transformer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en impôt sur la fortune immobilière (IFI).

L’idée derrière cette nouvelle taxe est de conserver les mêmes règles que l’ISF, mais uniquement pour l’immobilier, quel que soit sa destination et son usage. Selon Alexandre Mirlicourtois, Directeur de la conjoncture et de la prévision chez Xerfi, cette réforme n’aura aucun impact sur le marché de la résidence principale. "D’abord, ceux qui disposent d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros net d'emprunt étaient déjà redevables de l'ISF. Leur situation fiscale demeure donc inchangée".

"Mieux, poursuit l'expert, elle va s'améliorer pour les détenteurs en parallèle de valeurs mobilières (actions, obligations, parts de Sicav etc.) qui vont sortir de la base taxable. Idem sur le marché de la résidence secondaire, à l'exception peut-être du segment haut de gamme, dans une gamme de prix proche de 1 million d'euros (...). Il s'agit là d'un marché de niche incapable de renverser la tendance immobilière".

Risque sur l'investissement locatif

Reste un gros point noir: le maintien de la taxation du patrimoine locatif, qui rend de facto le placement immobilier moins attractif que les valeurs mobilières (actions, obligations, parts de sicav etc.), exclues de l'IFI. "Le risque repose donc bien sur l'investissement locatif, un marché ultra-sensible aux évolutions de la fiscalité", souligne Alexandre Mirlicourtois, qui veut néanmoins tempérer: "L'immobilier restera une valeur refuge", précise-t-il, rappelant également qu'une réflexion est en cours pour éventuellement sortir la pierre papier de cette nouvelle taxe, au premier rang de laquelle se trouvent les SCPI, véhicules qui permettent d'investir à plusieurs dans des bureaux, des commerces, des résidences spécialisées.

L'autre parade envisageable, et déjà dans les tuyaux: la "Flat tax", une taxe unique de 30% sur les revenus que perçoivent les propriétaires d'un bien mis en location. La majorité d'entre eux étant taxés à 45% voire plus, cette mesure est donc une bonne nouvelle pour les bailleurs. "S'y ajoutent l'effet de la mesure sur les plus-values, avec la promesse de la stabilisation de la fiscalité sur l'ensemble du quinquennat, ainsi que la création du bail à mobilité professionnelle, qui devrait permettre aux personnes en situation de fragilité sur le marché du travail d'accéder au logement avec davantage de souplesse pour les propriétaires". Enfin, Alexandre Mirlicourtois évoque la prolongation "quasi-certaine" du Prêt à taux zéro (PTZ), qui a été en 2016 l'un des moteurs du marché immobilier résidentiel.

Julien Mouret