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Copropriétés: 40% des syndics ne respectent toujours pas la loi

Un an après sa mise en application, seuls 60% des syndics respectent le contrat-type imposé par la loi Alur.

Un an après sa mise en application, seuls 60% des syndics respectent le contrat-type imposé par la loi Alur. - Boyan Topaloff - AFP

Un an après sa mise en application, le contrat-type imposé par la loi Alur est loin de faire l'unanimité. Cette obligation a même fait grimper de 10% les honoraires des syndics. Explications.

Depuis plus d’un an, la loi Alur impose aux syndics de copropriétés la rédaction d’un contrat-type fixant notamment sa rémunération ainsi que les conditions d’exécution de sa mission. Le décret publié quelques mois plus tôt au journal officiel s'applique aux contrats de syndic conduits ou renouvelés depuis le 1er juillet 2015. À travers ce texte, le gouvernement espère ainsi faciliter la lisibilité des tarifs, encourager la mise en concurrence des syndics et offrir plus de droits et de protection aux copropriétaires. 

Mais dans les faits, cette obligation est-elle vraiment respectée? Pas vraiment. Il faut dire que le nouveau contrat a connu quelques ratés à l’allumage. Trois mois après son application, 69% des contrats étudiés présentaient une ou plusieurs irrégularités, selon une enquête de l’Association des responsables de copropriété (ARC). De quoi susciter la défiance des acteurs du secteur. "Les 13 pages à analyser n’aident pas pour comparer les offres des professionnels", déclarait à l’époque Rachid Laaraj, directeur général du courtier Syneval, cité par le journal Le Monde.

Hausse des tarifs

Un an plus tard, bon nombre de syndics traînent encore des pieds pour appliquer la mesure, qui peine décidément à trouver sa place (voir encadré). D'après ce même courtier, qui a analysé près de 300 contrats depuis l’entrée en vigueur du dispositif, 40% seraient hors des clous. Alors que 10% d’entre eux "ne reprennent même pas la trame du contrat-type et facturent par conséquent des prestations non-autorisées", 30% la respectent mais "ajoutent ou suppriment des clauses, alors même que c’est interdit", déplore Rachid Laaraj.

Par exemple, certains syndics facturent en prestation particulière le "pré-état daté", un des nombreux documents demandés au vendeur lors d'une transaction immobilière et souvent facturé, à tort d'ailleurs, lors de la promesse de vente. D’autres suppriment la clause mentionnant que les photocopies sont comprises dans le forfait, entraînant des facturations supplémentaires au forfait de base. Résultat, les tarifs ont augmenté d’environ...

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Annulation partielle du contrat-type

À la suite du recours engagé par l’Unis, la Fnaim et le SNPI, le Conseil d’État a rendu mardi un arrêt annulant partiellement le décret fixant le contenu du contrat-type de syndic. Il condamne notamment l’omission dans ce texte d’une mention des frais concernant la gestion du compte bancaire séparé du syndicat. Le conseil d'État a cependant débouté la demande d'annulation d'un point litigieux concernant l'absence de mention relative au plafonnement des frais de recouvrement des charges impayées.

"Néanmoins, dès lors que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret fixant ledit plafond imposent par elles-mêmes que les frais de recouvrement des charges impayées comme les honoraires d’établissement de l’état daté fassent l’objet d’un plafonnement, la circonstance que le point 9.1 du contrat type ne fasse pas mention du plafond des frais de recouvrement, pour regrettable qu’elle soit, n’est pas de nature à entacher le point 9.1 d’illégalité", a rappelé le conseil d'État.

Julien Mouret