Comprendre la loi Pinel
La loi Pinel est un nouveau dispositif fiscal destiné à stimuler la relance de l’investissement immobilier des particuliers. Prenant le relais de la loi Duflot, cette nouvelle loi, applicable à compter du 1er septembre 2014, propose de nombreux avantages pour le contribuable français attiré par l’investissement locatif.
La loi Pinel DOM-TOM propose aux investisseurs une défiscalisation encore plus attractive qu’en métropole dans les départements et territoires d’outre-mer suivants : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna.
Loi Pinel Outre-Mer : un avantage fiscal
Avec le dispositif Pinel DOM-TOM, le gouvernement souhaite encourager l'investissement des particuliers dans un secteur en crise afin d'augmenter les offres locatives sur le marché.
En effet, le contribuable français pourra déduire de ses impôts jusqu'à 32% du montant de son investissement, là où la déduction s'élève à 21% maximum en métropole.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le particulier doit investir dans un bien neuf, répondant aux normes écologiques du bâtiment et s'engager à le louer durant une période déterminée de 6, 9 ou 12 ans. A ces trois paliers correspondent respectivement des réductions d'impôts de 23%, 29% ou 32%.
Pour un investissement de 120 000 €, le contribuable pourra bénéficier de :
- 27 600 € de réduction soit 4600 € par an pendant 6 ans
- 34 800 € de réduction soit 3867 € par an pendant 9 ans
- 38 400 € de réduction soit 3200 € par an pendant 12 ans
L'investissement se voit donc considérablement réduit et garantit au propriétaire un patrimoine immobilier rentable sous le soleil, d'autant plus que la loi Pinel autorise désormais la location aux ascendants et descendants.
Bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer
Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel Outre-Mer, l’investisseur doit respecter certaines conditions dans la qualité du bien, son emplacement et sa gestion locative.
Le logement choisi doit répondre aux conditions suivantes :
- être neuf ou rénové
- bénéficier du label écologique BBC 2015 ou RT 2012
- être en cours de construction (par un promoteur ou par l’investisseur)
- être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
- être loué dans les 12 mois suivant l’achat du bien
Le logement devra être loué selon les conditions suivantes :
- sur une période d’engagement de 6, 9 ou 12 ans
- en qualité de résidence principale
- non meublé
- suivant le plafond des loyers établi par la loi Pinel
Le logement devra être situé dans l’un de ces DOM-TOM, situés en zone B1 selon le zonage Pinel :
Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna.
Enfin, l’investissement doit respecter les conditions financières suivantes :
- ne pas dépasser 5 500 € du mètre carré
- ne pas dépasser la somme de 300 000 € (deux logements maximum par an)
A savoir : Afin de profiter pleinement des avantages de la loi Pinel DOM-TOM, le plafonnement des niches fiscales en outre-mer a été porté à 18 000 € pour les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014.
Conditions de location avec la loi Pinel Outre-Mer
Une fois le bien acquis selon les conditions requises par le dispositif Pinel Outre-Mer, le propriétaire est tenu de respecter deux plafonds lors de sa location :
Le plafond des loyers
Ils sont encadrés par une grille de montants maximum au mètre carré en fonction de la localisation du logement, permettant ainsi une régularisation des prix du marché de l’immobilier locatif :
- Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 10,13 € / m²
- Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Wallis et Futuna : 12,54 € / m²
A savoir : Ces montants maximum au mètre carré sont à considérer hors charges et peuvent varier en fonction de la surface du logement et du marché locatif.
Le plafond de ressources des locataires
Dans un souci d’offrir aux foyers à revenus modestes un meilleur accès à la location, le plafond de ressources des locataires délimite le revenu annuel maximum selon la localisation du logement et la composition du foyer :
| Composition du foyer | Guadeloupe, Guyane, Martinique, Reunion, Mayotte, Saint Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Wallis et Futuna |
| Personne seule | 27 465 € | 30 371 € |
| Couple | 36 678 € | 40 557 € |
| Personne seule ou couple + 1 pers. à charge | 44 109 € | 48 775 € |
| Personne seule ou couple + 2 pers. à charge | 53 249 € | 58 882 € |
| Personne seule ou couple + 3 pers. à charge | 62 640 € | 69 267 € |
| Personne seule ou couple + 4 pers. à charge | 70 595 € | 78 064 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 7 877 € | + 8 709 € |
Exemples d’investissements en loi Pinel Outre-Mer
Un logement de 75 m² situé à Pointe-à-Pitre en Guadeloupe pourra être loué 759,75 € par mois hors charges au maximum (soit 75 m² x 10,13 € / m²).
Un foyer composé d’un couple avec deux enfants à charge souhaitant louer ce logement devra justifier d’un revenu annuel de référence égal ou inférieur à 53 249 €.
Un logement de 40 m² situé à Papeete en Polynésie française pourra être loué 501,60 € par mois hors charges au maximum (soit 40 m² x 12,54 € / m²).
Un foyer composé d’un couple sans enfant souhaitant louer ce logement devra justifier d’un revenu annuel de référence égal ou inférieur à 40 557 €.
La loi Pinel Outre-Mer en 4 étapes
- Il est conseillé à l’investisseur de recourir à un prêt immobilier, ce qui lui permettra de déduire les intérêts d’emprunt des loyers encaissés et profiter ainsi de la défiscalisation apportée par le dispositif Pinel.
- Un particulier souhaitant investir en loi Pinel Outre-Mer devra choisir un bien neuf, rénové ou en cours de construction situé en dans l’un des DOM-TOM.
- Le logement devra être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le propriétaire devra respecter les plafonds de loyer mais également de ressources des locataires prévus par la loi.
- Pour bénéficier de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel, le contribuable propriétaire en loi Pinel DOM-TOM devra procéder à la "déclaration Pinel" lors de la première déclaration de revenus suivant l’acquisition du bien.